每天学点法律常识-第32部分
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法律课堂：
买房人在买房时最好能去房地产管理部门咨询预购房和在建工程的有关情况，认真审查，核实开发商或原产权人提供的证件是否真实合法有效，同时还要落实该房是否已被查封、抵押等情况。为防止开发商或原产权人再次将该房抵押贷款或重复出售，买受人须尽快办理预售合同的备案登记或产权登记。只有做好充足准备，才能使自己绕过“一房多卖”的陷阱。
让被拆迁人花少钱换新房——产权调换
房屋是老百姓安身立命的最根本的生活资料。城市房屋拆迁涉及千家万户寻常百姓的切身利益，在城市房屋拆迁的过程中，对于绝大多数被拆迁人来说，通过《房屋拆迁补偿安置协议》选择以房屋产权调换为补偿安置方式后，法律就赋予了被拆迁人特定的外置权。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。
产权调换尽管以实物形式体现，实质上是按照等价交换为原则，由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，按被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。
房子和房子是不一样的，实行产权调换以房换房，应该有一个明确的标准，并不是两间房子互换就会了事。在产权调换时，如果标准不明、不合理就会造成不必要的麻烦，甚至造成当事人之间的矛盾，影响拆迁的正常进行。
张某一家原居住在某市和平路579弄66号私房内。1999年3月，某房产公司经市城市规划建筑管理局批准，对该地段以统建形式建造住宅。随后，该公司与张某一家签订了房屋拆迁协议。协议约定房产公司将该地段建好08号朝南302室、09号朝南406室两套期房安置给张某一家人七人回迁居住，并提供临时用房让该户过渡使用，过渡期间不收房租，亦不发过渡补贴费。
2003年，新建住宅竣工，房产公司于2003年5月书面通知张某按约回迁，张某一家看过该房子后，以回迁安置的406室面积小，采光差为理由，拒绝回迁并继续居住使用过渡房。
2003年8月，该房产公司起诉至法院，要求张某一家按约回迁并退出过渡房。该院于9月判决张某退出过渡房，迁入所安置的两套房屋居住，并付给房产公司过渡房的过渡费。张某不服，提起上诉。11月，二审法院做出维持原判的处理。随后，张某搬出过渡房到安置的两套房居住，但张某仍不服，继续申诉。
2004年6月24日，高级人民法院根据张某的申请做出裁定，指令中级人民法院对该案进行再审。8月，中级人民法院做出裁定，撤销本院对本案的判决，发回一审法院重审。在重审期间，房产公司申请撤回起诉，该院于2004年9月20日裁定准许该房产公司撤诉。
房产公司撤诉后，张某向法院提起诉讼称：该房产公司安置其所居住的406室房屋日照时间在冬至日少于连续1小时，应予调换，并赔偿因日照不足所引起经济损失人民币3万元。
房产公司答辩称：安置的住房日照时间符合有关规定，且其已无他处房屋可调换，故不同意张某的请求。
法院受理案件后，对讼争406室日照进行鉴定，结论为该房冬至时满窗日照时间为44分钟，不符合“受遮挡的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续1小时”的规定。
法院认为：该房产公司经城市规划建筑管理局批准对张某所在的地区实施拆迁，是合法的。但房产公司为张某安置的房屋采光不足，影响了张某的健康生活，房产公司应酌情赔偿原告因日照不足引起的经济损失3万元并为张某重新调换了一处房屋。
拆迁大家并不陌生，拆迁是城市建设中很重要的一步，而产权调换作为房屋拆迁的一种安置方式，在一定程度上保障了被拆迁人的利益，减少被拆迁人对未来的担忧，有利于房屋拆迁工作的顺利进行。但在拆迁房屋的产权调换中，问题却频频出现，被拆迁人除了被侵犯采光权外，还常常因开发商安置的房屋面积缩水问题而产生纠纷。
按照协议上的约定，开发商为老王安排的房子应该是110平方米，但当老王实际搬进去之后发现，房子的实际面积只有98平方米。老王找到开发商，要求开发商为自己调换房屋，但开发商却以没有房屋调换为由打发了老王。老王心里不服，明明和开发商在合同中约定好了，分给自己的房屋面积不的少于110平方米，但实际分到手的只有98平方米，开发商明显违约了。于是，老王一纸诉状将开发商告上了法庭。
庭审中，开发商称，已经没有110平方米的房屋可以为老王调换了。法院审理后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。按此规定，法院判决开发商支付老王12平方米的双倍房价款。
法律课堂：
产权调换是房屋拆迁中的一种安置方式，用房屋产权调换方式进行拆迁安置的优点是显而易见的：可以有效地抑制因拆迁需求而导致的房价上涨问题。这种方式解决了被拆迁人由于信息不对称，待拿了房屋拆迁补偿款再去选购住房时房价上涨问题，也使投机者无机可乘；真正体现以人为本的思想。被拆迁人可以选择货币补偿或者房屋产权调换，增加了被拆迁人的选择空间；另外，房屋产权调换方式，可以使被拆迁人马上有房子住，不必流离失所，缓解了社会矛盾，有利于社会的稳定。
被拆迁人在接受产权调换前，一定要核实拆迁人是否有建造该房屋的相关产权资料，必要时还可到市房地产档案馆核查该房有无发生转让、抵押等情况。同时，为更好地维护自己的合法权益，要仔细核实拆迁补偿安置协议中约定的拆迁安置房面积、楼层、方位等内容。俗话说：小心驶得万年船。在进行房屋产权调换的时候小心仔细一点总是没错的，免得自己住进去之后才发现房产商“搞鬼”。
证明房屋所有权的合法凭证——房屋产权证
买房办理产权证是天经地义的事情，但很多消费者在买房子之后拿不到房屋产权证。在消费者协会接到的投诉中，消费者买房后未能按时或者根本就没有拿到房屋产权证的投诉占房地产类投诉的10％左右。按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，住宅的买受方在房屋交付使用（期房）或合同订立（现房）90天之内，就应该得到属于自己的房屋产权证，然而并不复杂的产权证，到底为什么“难产”了呢？
2002年1月21日，林宇森购买了环球公司建造的某小区3号楼首层08号预售商品房，并签订《商品房买卖合同》。合同中约定，作为出卖人的环球公司应在商品房交付使用后60天日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5豫向买受支付违约金。
合同签订后，林宇森如期按08号住房的实测面积向环球公司交付了全部购房款，环球公司亦于2002年2月28日如期向林宇森交付了08号住房。但之后林宇森却迟迟没有拿到该房屋的产权证。林宇森虽多次催促，但环球公司始终未按合同约定，协助林宇森取得所购房屋的产权证。林宇森后来得知，原来环球公司开发的部分房屋超出规划设计，为违法建筑，无法取得规划许可证，所以才不能如约办理产权手续。
2005年6月，为保护自己的合法权益，林宇森向人民法院提起诉讼，要求环球公司立即为其办理所购房屋的房屋产权证，并按合同的约定支付违约金及承担本案的诉讼费。
人民法院经审理查明：环球公司所盖的3号楼并未取得《建设工程许可证》，所以不能办理房产登记手续，因此也不能办理商品房的权属手续。
因环球公司所承建的3号楼实际建设规模超出原建设工程规划许可证批准规模的6334平方米，已构成违法建设，法院决定对其进行处罚处理，罚款金额2533600元。随后，环球公司全额交纳了罚款。2005年5月9日，环球公司最终取得所需的《建设工程规划许可证》，并于第二日将全部相关手续交于当地国土资源和房屋管理局，开始办理房屋初始产权登记手续。
鉴于环球公司现已向相关部门提交所需手续，并开始办理房屋初始登记，法院对此不再另行确认期限。
判决如下：一、环球公司在取得3号楼的初始产权登记手续后的三十日内，将办理3号楼首层08号住房权属登记所需的全部材料交付行政主管部门，逾期不提交的，则以总房款为基数，按中国人民银行同期活期存款利率向林宇森支付自逾期之日至实际交付上述材料时止的逾期赔偿金；二、本判决生效后15日内，环球公司向林宇森支付违约金人民币139322元。
本案是较为典型的商品房买卖逾期办理产权证的纠纷。办证，俗称办理“小产权”，是指商品房买卖合同双方当事人持合同和相关文件向房地产登记机构申请将该商品房登记至买受人名下的行为。
实践中，有很多购房者拿到了房子，却迟迟拿不到房屋产权证，导致房屋延迟或不能办理产权证的原因有很多，既有开发商的原因，也有购房者的原因。
开发商的原因包括以下几方面：项目未经立项批准；项目未取得规划审批；房屋没有销售许可证又无大产证（开发商所拥有的房屋产权的证明）；房屋未经验收或验收不合格；土地或房屋未解除抵押；开发商未交纳相关税费，等等。
对购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因如下：购房者没有交纳相关的税费；没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明；委托他人办理房产证但没有出具授权委托书等。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
如果购房者入住后迟迟拿不到房产证，就应该了解一下情况，是因为自己的原因，还是项目本身违法或者是开发商办事效率的问题。如果是自己的原因，就应积极与开发商和房屋发证主管机关配合，争取在最短的时间内将房产证办下来；如果是项目本身合法只是由于验收滞后或开发商工作效率不高，那么应督促开发商尽快完成应由其办理房产证应尽的义务；如果
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