曹仁超文集-第222部分
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欧洲基金中长线看好中国地产
德意志银行11月8日旗下全球最大房地产投资基金 RREEF 宣布参与投资珠海市一个地产项目〃中珠上城〃，面积十万六千一百四十六万方米，投资资金二亿二千五百万美元，发展中等收入水平市民居所。RREEF 占50％权益，三年内建成二十座大楼，约二千个住宅单位及小量商用单位，以一厅三房为主，年底动工，明年第一季预售楼花。RREEF 管理全球六百八十亿美元投资资金，呢次投资对 RREEF 唔算得乜嘢，但代表欧洲基金中长线仍看好中国房地产。在国家宏观调控下，内地房价已开始刹车，进入正常发展期，即地产商透过起楼赚钱，而唔再系炒楼价上升。相信未来中国楼价唔再大升亦唔会大跌，而系十分平稳。近期深圳宝安中心区商住用地以三亿二千七百万元成交，即楼面地价六千四百五十二元一平方米，而商品住宅售价为九千三百一十三元一平方米，扣除建筑费，地产发展商仍有几多利润空间？换言之。未来深圳楼价下调空间极之有限。
深圳移民占总人口90％，人口由2000年七百万到2006年一千二百万（民间估计已有一千三百万），而深圳只有一千九百五十二平方里面积，即每平方里人口密度超过六千人，同香港十分接近，早已超过北京、上海同广州。深圳人口高速增长，而且大部分系新移民，形成房屋需求十分大；加上同香港二十四小时通关后，呢几年〃家在深圳、回港工作〃嘅人口大幅增加，又形成另一重压力。
深圳人口仍比较穷，唔少人仍买唔起楼，只有租楼，形成深圳楼收租价值十分高，目前用作投资比例嘅住宅物业高达17％，其中80％以上由港人拥有并租畀深圳人居住，亦系深圳楼价跌不下去嘅理由。
曹仁超
PDF原文：
原序号：235序号：
35
标题：
恒指有调整冇大跌
来源：
信报
发布日期：
2006…11…14
全文：
11月13日，周一。恒生指数跌22。6，收18868。54；成交五百七十六亿六千多万元。11月期指升47点，收18864点。股价跌幅较大有恒地（012）。因配售新股而下跌6。3％，见四十三元一角五仙（公司以四十三元零五仙配售一亿二千八百万般新股，集资五十五亿一千万元，用作投资内地房地产）；雅居乐（3383）跌5。7％，见六元八角（公司以每股六元八角配售四亿六千六百八十万股新股。集资三十一亿七千万元）。
北京逾十万人迁居市郊
宏调未有阻止地产大户嘅扩张步伐，近期上市公司仍不断扩展在内地嘅土地，例如华润置地（1109）10月30日以挂牌方式夺得苏州古城区一块住宅用地，系半个月内再次在二线城市大举购地，上一次系以四亿一千万元购入湖南长沙一幅四十八万平方米嘅土地作商住用途；如再计入9月以挂牌方式购入宁波市一地块。华润置地喺北京、上海、成都、武汉，合肥，苏州，长沙都拥有地产发展项目。在此之前，上海复地（2337）亦以二十亿元购入杭州四幅土地，保利房地产集团则以九亿元购入广州热门地块。
北京楼价贵，造成北京超过十万人跑到河北燕郊，涿州置业，尤其系河北省涿州市房价每平方米一千五百元，相对北京房山区房价每平方米三千五百元、大兴区每平方米五千元，实在好吸引。呢十万人都系北京周边嘅企业职员及白领，作为他日退休之用；加上北京已实现〃三通〃，即接通北京市嘅公交车，北京010区号电话及北京电力。无论住喺涿州、廊坊，到北京只需一个小时车程，不但交通便利，而且呢D地区消费较北京便宜许多。唔少人喺北京赚钱到河北消费，唔少更已成为北京嘅卫星城市。
北京人涌入，令涿州楼价由去年一千平方米一下子今年涨上一千五百元；燕郊1999年每平方米九百元。依家已接近三千五百元。睇嚟大城市人口向郊区扩散嘅现象开始喺内地出现。
新会计政策影响国内地产股
人民币升值速度加快，形成内地房地产热无法冷却。国际大量资金去年7月至今不断涌入中国购买房产。八十年代喺日圆升值初期，东京地区地价一年升幅可达二至三倍，但到咗九十年代日圆继续上升，东京地价又大幅回落。货币升值初期可推高资产价值。货币继续升值却会令被推高嘅资产价值大幅回落，产生Boom＆Bust效果。
明年中国将实施新会计准则同国际接轨，将出现大量〃物业公司利润〃，亦即将物业升值计算入盈利嘅情况，一如去年香港地产公司探用新会计政策后纯利出现三级跳，所有隐性资产收益明年将喺内地房地公司账目上浮现。
中国银行（3988）及中石化（386）12月4日将加入恒指成分股。令中国银行股价升2。9％，见三元五角一仙；中石化升1。4％，见五元七角三仙，个别股份继续互有升跌。
纽约原油期货上周五跌2。6％，报五十九点五九美元，对周一本港石油股股价影响唔大。中航国际（753）10月份出现连续二十一个月载客量上升，较去年同期升9。9％，而且载客率达79。2％（去年同期78。1％ ）。中国民航局估计，今年中国航空公司载客量有望较去年一亿三千八百三十万人次再增长17％，达一亿六千二百万人次。
隶属国家发改委嘅国家信息中心话，明年中国固定资产投资增长率将由今年预测嘅26。5％降至20％；明年贸易顺差可能达一千七百七十亿美元，出口升15％，入口升14％；零售销售升12。5％（较今年预测增长低一点一个百分点）。睇嚟明年无论中国、美国及香港GDP增长率预测都放缓，但唔系衰退；恒生指数有调整有大跌。
美经济放缓无可避免
去年美国私人住宅固定投资（RFI）占美国GDP超过6％，系1946年至今占最高比重，睇番过去历史，此乃危险水平（美国去年第四季RFI占GDP6。3％，到今年第三季占5。66％；如以过去经验睇，明年出现衰退机会上升）。即使有贝南奇去微调，一次经济放缓已无可避免【图】，即明年美国有30％机会经济出现衰退。至于经济增长率放缓，其实今年第二季已开始。楼价止升回落，估计将从经济体系中抽走三千亿美元消费力，除非未来油价大幅回落至二十美元一桶才可抵销，但家吓油价跌幅只有二十美元一桶，只可抵销美国楼价回落嘅部分影响，最终美国人消费增长率仍会下跌，影响将晌明年逐渐浮现。例如沃尔玛近期已大幅调低产品售价去刺激感恩节前消费。三个月期利率同十年期利率差已达零点七六厘，代表明年出现衰退机会升至40％（仍未及2000年嗰次衰退机会达到50％）。美国服务业占经济比重达70％，令利率嘅影响力下降，唔似过去经济过分依赖制造业及房地产，当时利率及楼价嘅影响力较今天大许多。股市表现至今仍相当乐观，股票投资者对明年喺咪乐观咗少少？虽然1987年联储局由格蛇接手后，证明联储局系有能力阻止经济衰退出现（例如大量增加货币供应及减息），不过2000年1月至02年10月美股跌幅仍然唔细。
南水北调势令水价上升
美国GDP增长率放缓，加上微软明年推出视窗Vista软件。美林估计。由今年7月21日起回升23％嘅电脑相关股份已面对获利回吐压力。五十六间科技公司估计第三季纯利只升10。7％、第四季纯利升幅估计更只有1％。高盛分析员Henry King上周五估计。嗰D生产主板（motherboards）嘅电子公司亦面对极大压力。去年第三季存货只有四十九点四天，今年第三季已达五十三点八天（第二季五十一点九天）。甚至生产手机公司亦面对压力，2002年低价手机市场占有率只有48％，去年已达60，高价手机市场正被低价手机侵蚀，令摩托罗拉第三季纯利下降45％，因为喺中国、印度及越南等国家，吃香嘅手机都系低价手机。
中国南水北调分三条线路，最终实现调水总规模四百四十八亿立方米。其中东线一百四十八亿立方米、中线一百三十亿立方米、西线一百七十亿立方米；整个工程建设期为四十至五十年。其中东及中线工程已在建设中，由国务院南水北调工程委员会负责，而有公司制建制，代表上述工程以公益性为主。资金嚟自税收。作为征地拆迁，补贴赔偿及完工后运行费用。估计总投资五千亿元人民币，其中30％嚟自中央拨款、45％嚟自银行贷款，其余嚟自提升水价。依家唔少省市水资源费在综合水价中只占10％比重，有关部门要求提升到20％以上。如唔提高水价，使用地下水嘅成本就会低于南水北调嘅水，冇人要北调而来嘅水。明年南水北调嘅水可到北京，到时北京居民生活用水价将由每吨三元七角提高到七元，升幅近一毕浓未包括供水体制改革因素）。
美国二十二个分析员中，十三个估计未来天然气价格进一步下跌、五个认为会上升。上周美国气温仍一如春天、令天然气需求下降，12月期货跌1。1％，成七点七九四美元一百万焦耳。上周芝加哥气温平均摄氏七点八度，较正常高出二至三度；纽约平均气温八点五度，较正常气温高出一点二度，令天然气需求少四百亿立方米，11月3日止存量达三万四千四百五十亿立方尺。气象台预测：美国东北及西部11月15至25日仍然温暖，如果今年气温较往年暖，上周天然气高价八点二六美元喺可见将来亦唔易重见：明年冬季结束前估计可见六美元（如用神奇数字计，今年低价四点○五美元，升至11月9日高价八点二六美元，回落61。8％。可见五点六六美元）。
印度经济有一个缺点，就系太多小贩。港英政府时代喺香港一直执行驱赶小贩政策。因为小贩完全唔符合经济效益。社会上太多人从事小买卖，经济将无法长期高速增长，而且会引发贪污。所有经济落后嘅国家，其中一个特色系通街小贩。中国政府改革开放至今，对小贩嘅控制仍相当好，内地小贩不致影响市容。1974年石油危机下，香港政府容许小贩大量出现，形成今天旺角嘅女人街，而1974年产生嘅问题，至今未能解决。近十多年台湾经济走下坡，台湾嘅小贩亦大量出现。
核电厂增加刺激铀需求
中国同印度兴起，一如六、七十年代日本同西德兴起一样。同样产生石油危机，只系呢一次规模较日本同西德嗰次大许多。中国如过分依赖煤做主要能源，可造成全球空气污染。一如七十年代石油危机之后，形成核能兴起。近年中国对铀嘅求由过去每年二百五十万磅，升至2005年四千四百万磅，或占全球铀产量四分一去年所付费用七千二百万美元。澳洲外事处估计，未来中国对铀需求将高速上升；铀价过去二十八个月已上升300％（最近一年升100％）！根据《商业周刊》报道，全球十个国家有二十三个核电厂在兴建中。即未来三十六个国家内将有四百四十一个核电厂，为三亿五千万个家庭提供核电。冷战结束后，核武器生产停下来，1993年美国同俄罗斯达成协议可用核武器拆嚟嘅铀供发电厂之用，上述协议令九十年代铀价回落及铀矿减产，到2004年只有54％核燃料嚟自铀矿，其余嚟自存货（即从核武器拆下来），但铀存货喺2004年已较
