看不懂的中国经济-第1部分
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第1节：第一章 房价为什么一涨再涨？（1）
第一部分 房价
第一章 房价为什么一涨再涨？
房价高企，已经成为政府和老百姓的一块心病。这么高的房价，究竟是怎样一轮接一轮地涨上去的？究竟是哪些资金在买房？为什么在如此高的价位上还有这么旺盛的购买力？2008年，我国的楼市打了一个大喷嚏，这两年买房的人是否接到了楼市的最后一棒？ 说起房子，这是大家最关心的事。不管是有房还是没房的人，房子的问题是全国人民都关心的事。为什么呢？这就是中国人的传统。如果我们家在农村，那就得先盖上三间大瓦房，如今甚至是三层小楼，才能娶上媳妇；如果我们住在城里，就想在好一点的地段买上套像样一点的房子，才有自己安身立命的空间，才能踏踏实实地过上有尊严的生活。衣、食、住、行是人类最起码的生存需要，走到今天，13亿中国人基本上解决了吃饱穿暖的问题，接下来就轮到改善居住条件了。所以，住房成为全国人民普遍最关心的问题。但中国房价在经历了两年的暴涨之后，自从进入2008年，涨幅明显缩小，有的地方甚至开始回落，引来全国上下一片质疑之声，于是〃房价拐点论〃便应运而生。
要想弄明白房价是不是真的会出现拐点，房价将走向何方，我们得先搞清楚这轮房价是怎么涨上来的，再看看这些上涨的因素中哪些已经消失，哪些还会持续下去，甚至力量会进一步扩大，只有这样才能了解我国未来房价的趋势，从而调整自己的判断、决策和行动。
记得1991年清华大学派我去德国进修的时候，我对那里的房价感受特别深刻。有德国同事问我：〃你在中国挣多少钱？〃顿时我的头上开始冒汗，但只能如实说：〃月薪100元。〃〃100元？〃他们眼睛瞪得大大的：〃100元你怎么活？〃我说：〃在中国，我每月房租才两元钱，生活开支特别低，物价也非常便宜。〃但是大家猜猜看，我在德国租一间小房子一个月要交多少钱？400马克！当时合1 200元人民币。中国政府的总理干一个月都不一定能拿这么多。幸好是德国基金会赞助我读书，否则我在那里根本无法立足。
20世纪90年代初，中国还没有这么突出的买房问题，那时住房还没有商品化，而是由工作单位根据各项条件统一给职工打分，排队分配住房。由于粥少僧多，一碗水很难端得平，所以大家意见很大。1996年我回国以后，中国的住房制度开始改革，工作单位不再分房子，我们有了住房公积金，实行贷款买房。记得刚开始，感觉北京的商品房简直是天价：1平方米竟然要1 000元人民币左右。天哪！这房子太贵了，我肯定买不起；后来涨到了1平方米5 000元，我更买不起了；再涨到10 000元时，我真的买不起了；等听到房价涨过15 000元的时候，我基本上没有啥想法了。
房价对很多人来说，跟我一样，似乎永远追不上。可到了2007年，房价竟出现短期两三倍的暴涨，这是为什么？这背后的原因是什么呢？ 照这样涨下去，那些普通收入的打工族们，他们什么时候能买上房子呢？ 前两年，我讲课走遍了祖国大江南北，到处去普及宏观经济知识。我到过新疆、内蒙古、兰州、南宁、北海、深圳、珠海、苏州、杭州、宁波、上海、南通、济南、青岛、郑州等许多城市，每到一处，每讲一次课，都看到这个地方变化最大的是房价。前年一个价，去年一个价，今年又是一个价，所到之处房价都在翻番往上升。
第2节：第一章 房价为什么一涨再涨？（2）
两年前，在南宁市中心地段非常好的邕江两岸，特别漂亮的水景房才1 000多元1平方米。当时在课上我就对大家说：〃这个价格太便宜了，大家可以买。〃结果我第二次去的时候涨到2 000元，第三次去的时候涨到3 000元，前不久再去时已经涨到了4 000元。有人问我说：〃这样的房价我们还要不要再买？〃 新疆也是如此。2006年10月我在乌鲁木齐市询问房价，他们说：〃不贵，2 000元左右。〃2007年我给全国矿业老板讲课的时候，有一个新疆学员说：〃我们乌鲁木齐市的房价已经涨到了1平方米4 000元。〃 我只想跟大家说，这两年走遍祖国大江南北，每当我第二次再回到那个城市的时候，那里的房价就又涨上去很多。不是一个地方涨，而是全国房价都在涨。就连内蒙古鄂尔多斯的东胜市也盖了很多房子，我到那儿去看的时候，当地的房价还在飙升。所有这一切说明什么呢？它说明了一件事：中国人对住房的需求太旺盛了。
我在清华大学给MBA上课，经常举办沙龙，大家聚在一起探讨中国经济发展问题。2007年，我们的沙龙选在北京什刹海的游船上，畅谈中国楼市问题。一位研究生说，在武汉有个房地产开发商，2007年初卖3 000元1平方米，结果一开盘就一下子卖光了。老板拍着大腿说：哎呀，卖亏了，卖亏了，下次开盘一定要卖6 000元。3个月之后开盘就卖6 000元，结果刚开盘一下子又卖光了。老板又拍着腿说：哎呀，卖亏了，卖亏了，下次开盘卖9 000元，结果9 000元开盘又一抢而空。老板最后发话说：这房子咱先不卖了，2008年一开盘就卖13 000元，把价提得高高的，涨得让谁都买不起。没关系，反正这房价还得涨。事情虽然说的是武汉，但在北京、上海、广州、深圳，包括成都在内，房价就是这样一路涨上去的。
为什么呢？因为地不好拿了，太贵了，前面卖的房子本钱都收回来了，后面又没房卖，把房价挂高点，卖不掉算了，留着以后慢慢卖。结果是提一次价不够卖，提两次还不够卖，最后提到买房人实在买不起的程度。只要地产商前面赚够了，管你爱买不买。结果就是，附近的地产商一家比着一家卖。你看隔壁都卖这么高了，而且他拿地的成本也高，估计建好房子的成本得比我现在的卖价还要高，我得再涨点。
就这么一家比一家，一家赶一家，〃离谱〃的房价就这么给推上去了。而买房的人呢？3 000元没买，6 000元后悔了；6 000元没买，9 000元更后悔。再不买，真的涨到13 000元了！这只是举个例子，但这一轮轮房价基本上就这样涨起来的。
问题是，房价这么一轮一轮涨，真的有人要跟，真的有人要买，这一涨再涨的办法这么好使，为什么5年前或3年前楼市疲软的时候，不用这办法呢？
究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨，而且还挨得起呢？
我研究的是宏观经济，一直关注政府对经济的宏观调控。从2003年中国经济开始提速的时候，政府就已经意识到，以前协议转让土地的做法存在问题。第一是地价太便宜，吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场，会刺激房地产和固定资产投资的泡沫。第二是地价太便宜，意味着谁能接触到掌握批地权力的人，谁就有条件优先拿到地，会刺激大量权钱交易、暗箱操作，滋生大量违法乱纪的案件。第三还是地价太便宜，不能充分体现在经济发展过程中，土地作为已经市场化的重要生产要素，不能公平地由市场供求关系来决定它应有的价值和价格。在中国，《宪法》规定土地属于国家和劳动群众集体所有，大量土地以这种便宜的协议转让形式流入少数地产商名下，实际是对公众利益的变相剥夺，这既不符合经济和市场规律，更不符合社会公平原则。第四仍然是地价太便宜，直接减少了政府财政收入。反过来说，政府也应该搭上经济高速发展的快车，而政府能拿到的就是财政收入。目前财政收入最重要的一部分是税收，还有一部分是土地出让金。而卖地，则被指责为推高房价的重要原因。
第3节：第一章 房价为什么一涨再涨？（3）
总之一句话，不能再这么便宜卖地了。
于是，便有了《国六条》、《国八条》等限制土地供应和规范地产发展等政策措施。最重要的是2004年的8月31日，这是所有地产开发商最难忘的日子。2004年4月，国土资源部、国家监察部联合出台了71号令…《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。通知规定，8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过土地招、拍、挂的形式进行出让，就是要实行招标、拍卖、挂牌。同时，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补齐，方能办理土地证或再行转让，且须在两年内动工，否则政府可有权收回。
这是中国土地政策一个历史性的转折，而这个转折又不得不转。
应该说，当时政府的意图很清楚，就是要抑制地产商的投资热情。土地价格高了，银行贷款难了，地产商自然就望而却步了。或者说，你买地建了房，价格高了大家买不起，按揭贷款首付相应提高，买房也难了。你卖不出去，自然就不会一个劲儿拿地、一个劲儿地贷款、一个劲儿地建房了。
没想到，2003~2007年，政府年年出台新政策，年年试图调控房价，结果是出台一个政策，房价就涨一轮，再出台一次再涨一轮，涨到今天，所有没买房的人都在〃望房兴叹〃，房价高得越来越遥不可及。
为什么明显的是打压的宏观调控政策，可房价却越打越高，为什么出台这么多的政策却不见效呢？ 究竟是什么人那么有钱，把这么多、这么贵的房子买下来？ 是中国人的钱，还是外国人的钱？是富人的钱，还是穷人的钱？是银行的钱，还是百姓找银行借的钱？是什么人在这么高的价位上买房？从哪儿来的钱买了这么高价的房子？ 今天回过头来看，应该说是政府低估了市场的需求，甚至过于低估了市场的需求，尤其是短期需求。
既然土地政策紧缩、银行信贷紧缩，那么明显的一个信号就是，从市场心理预期的角度来讲，房子的市场供应量会相对减少。而商品的供应量一减少，或者说产生了稀缺，那能不能成交、价格会不会上涨，就要看需求了。
13亿中国人对房子的需求之旺显而易见。问题是，这13亿人口中有多少想买房的人是有效需求？有效需求是指：有需求，但同时又有支付能力。这里还有一个要点，就是时间。即使有支付能力买，还要看人们愿意在什么时候买，是愿意趁涨价时买，还是等跌价时买，还是判断该出手时就出手，立即购买。
中国的银行里放着20万亿人民币居民储蓄，20世纪80年代有人就把它比喻成〃笼中虎〃，生怕有个风吹草动它一下子跑出来，什么都得涨。结果好多年这〃虎〃没动静，于是大家找原因，发现了〃二八〃现象，就是所谓80％的存款掌握在20％的人手上，而剩下的80％的人只掌握着20％的存款。哦，原来是这样，闹了半天这〃虎〃不咬人。80％的人只掌握20％的存款，弄不出多大动静来，这就叫做有效需求不足。既然口袋里掏不出这么多钱，那么再想买也买不成。所以请放心，如果价格过高，这生意就没法做了。
不曾想，在中国经济市场化步伐加快的今天，在世界经济全球化的今天，有一些账不是关起门来查查银行报表，看看统计公报就可以算清楚的。
第4节：第一章 房价
