看不懂的中国经济-第2部分
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第4节：第一章 房价为什么一涨再涨？（4）
第一，民间资本是推高房价的首要原因。
在地产市场，首先敏锐地嗅到商机的，是那些江浙商人，尤其是温州人。我清楚地记得，在宏观调控开始时，为防止投资过热，电力、钢铁、石油、煤炭等几个重要的投资领域都对民营资本关上了大门，只剩下两个投资领域是敞开的：一个是股市，一个是房地产市场。由于2003~2004年股市仍然在一路下滑中，于是地产几乎成为唯一一个民营资本可以大规模自由进出的投资领域。这些投资人买房并不是自己居住，所以他们必须考虑何时退出。而退出的条件有两个：一个是要能涨上去，有得赚才能退出；另一个是涨上去还要有人愿意接手。
要涨上去很简单，就是用相对充裕的资金去追逐相对稀缺的房子，价格就上去了。原因很好理解，建房的速度不可能有聚钱的速度那么快，所以大量资金完全有能力在短期内制造房源稀缺，制造价格上涨，于是有了大章小报常常报道的〃炒房团〃。而后来的购房者愿意以更高价格接手的理由也很简单：就是房价不停地上涨，3 000元时不买，到4 000元就后悔；4 000元时不买，到5 000元就得赶快买了。
所以，在政府宏观调控开始两年效果平平的时候，我发现了一个问题，就是民间资本的力量不在调控范围内，也就是说没法调控。第一是性质无法调控，因为自有资金自由支配；第二是规模无法调控，因为谁也不知道民间资本到底有多大，有多少现金是放在地窖里银行看不见的，这还不算那些地下钱庄。
这时，我们就已经感觉到有点〃藏富于民〃的味道了。
如果说民营资本是小打小闹的话，那么国际资本跟进之后，房价就有〃洛阳纸贵〃的感觉了。
第二，境外资金进入是推高房价的次要原因。
2005年，随着中国汇率改革，人民币兑美元从8。27∶1开始升值，到2008年已升值17％以上。在这个过程中，境外资金非常清楚在一个国家货币升值的过程中会发生什么，因此巨量资金疯狂涌入中国，来搭人民币升值这趟快车。
资金会疯狂到什么程度呢？有人甚至提出这么一句口号：〃坚决买入人民币！坚决买入人民币资产（包括垃圾资产）！〃于是我们看到，在北京、上海等地，都有境外机构用数亿数十亿的资金，把整栋整片楼盘买下。他们看到了人民币升值，更看到了人民币资产的升值。房产是最典型的人民币资产。
从2005年起，境外那些大资金看准了中国经济快速发展这个机会，开始登陆中国内地、登陆中国香港，把手里的美元、欧元、澳元、英镑、日元换成人民币，这些资金进入楼市楼市涨，进入股市股市涨，买个煤矿煤矿涨，买个金矿金矿涨。所以，热钱涌入中国的一个目标，就是赌人民币升值。中国政府则不断颁布政策限制外资进入楼市、限制外资进入矿产资源、有节制地审批QFII（境外合格机构投资者）进入股市。
但是，只要机会存在，很多境外资金就会想尽办法绕过政府监管和政策的限制，或者躲在合法身份者的背后参与进来，甚至直接通过地下钱庄进入市场。仅广州而言，2007年半年楼市上涨50％，有公开报道称发现3 000亿美元通过地下钱庄〃袭击〃了广州楼市。
然而，人民币升值势不可当，人民币资产升值也势不可当，这才是人们买房的真正原因。
第5节：第一章 房价为什么一涨再涨？（5）
第三，股市资金是推高房价的重要原因。
如果嫌境外资金来得不够猛、不够快的话，那股市资金就成为推动房价迅速上涨的第三股重要力量。到2007年5月，股市已经翻了好几倍，第一波赚足钱的人在股市暴跌的〃5·30〃之前逃离出来。北京有个做地产的老板，在〃五一〃节期间一天内接到5个朋友打电话来买房，那时他的房地产项目已涨到2万多元1平方米了。
第四，地价暴涨也是推高房价的重要原因。
境内和境外数家房地产商参与本来已经火暴的土地市场〃招拍挂〃，疯狂拿地，〃地王〃纪录在全国各地频频刷新，已经建好的楼盘比着隔壁刚拿地的开发商的成本一算，我这房太便宜，不行！随便找个理由先捂几天，要么说销售证没拿到，要么称需要预约，先捂它几个月再说。等项目一开盘，50％的价钱上去了，甚至还有翻着倍地就上去了。股市赚钱太容易的时候，买房跟买白菜萝卜一样，反正钱像白赚的，买房价格不管多高都不在话下。
第五，银行20万亿居民储蓄被撬动，是房价上涨的最后一个原因。
这么高的房价总得有人接啊！虽然不是绝对的，但基本是在民营资本、境外资本、股市资本一轮又一轮的推动下，楼价一涨再涨，最后老百姓憋不住了，还是赶快买吧！再不买，谁知道明天又该涨成什么样？于是，20万亿存款终于松动了，当然不是全部。
以前中国人如果有了钱，他们有理财的途径吗？股市这么低迷，大家只能把钱放在银行里，一是大笔现金放在家里不踏实，二是没有什么别的理财产品，拿着人民币做不了任何的事情。结果楼价一路猛涨，这时银行的20万亿居民储蓄存款再也按捺不住了，所有的人都在想，与其把钱放在银行里，不如拿出来买房，以后房价肯定涨，而且涨得非常快。当每一个人都这样想的时候，还有多少人的钱能在银行里待得住？ 于是大家就看到2007年很多楼盘一开盘就销售一空的盛况：连夜排队，电脑摇号，跟股市打新股中签一样，摇中号才有资格选房。你有钱怎么样？没房！需求可以一夜之间就爆发出来，只要把银行里的钱提出来，只要把股市里的钱挪出来，只要把国外的钱汇进来，就能流进楼市。但是，一夜之间能盖一栋房子吗？当然不能。地产商需要先买土地，然后去做规划，再找银行贷款，才能盖房，最后才可以销售，这可不是一朝一夕能完成的。
钱多货少，结果就是一个字…涨！ 如果钱太多、货太少，就是两个字…猛涨。
这就是过去两年来我们看到的房价为什么一涨再涨，而且是猛涨的主要原因。
现在问题出来了，这最后被撬动的储蓄接到楼市的最后一棒了吗？ 股市已经暴跌了，房价真的会下跌吗？
第6节：第二章 房价会出现拐点吗？（1）
第二章 房价会出现拐点吗？
房价究竟向上还是向下？这要看对房子需求量的大与小，还要看房子供给量的多与少。没买房的人希望房价跌，买了房的人希望房价涨，那么房价究竟是由什么决定的呢？房价当然是由房子的供给和需求决定。房价会在2008年出现拐点吗？我国的房价究竟要走向何方？ 现在的问题是，房价是否会掉头向下？如果买房的话，自己是否会接到楼市的最后一棒？如果没买房的话，是否应该持币待购？ 房子是商品，是商品就有价格。价格由市场供求来决定。
要看房价是否出现拐点，先来看〃供〃。
前面提到，房价推高的一个主要内在原因，是因为土地实行〃招拍挂〃交易后，地价升高了。
土地价格为什么高？ 因为土地是稀缺资源。
土地资源为什么稀缺呢？ 我国有13亿人口，1996年中国耕地面积为19。51亿亩，而到2005年仅剩18。3亿亩。2003年中国人均耕地面积1。43亩，2005年下降到1。4亩，不到美国的1/6，不到俄罗斯的1/8，不到加拿大的1/15。中国不到世界10％的耕地要养活世界人口的22％。
是吃饭重要，还是住房重要？ 是活着重要，还是活着舒服重要？ 所以，国土资源部正研究如何死保全国现有的18。27亿亩耕地面积，到2020年确保18亿亩耕地底线，甚至为此连1 600万亩的退耕还林计划都中止了。
那么，城市的土地资源变得有限了，卖一块就少一块。大家当然要说了，我一定要现在把这块地争下来，如果争不下来，明天这块地就要涨价。我要是地产商，手上有钱没钱都要千方百计先把地拿下来，否则会面临和买房人一样的问题，无地可买、无房可卖。当所有人都这么想，地价就炒成了天价。每当一块土地〃招拍挂〃时，房地产商们就会争相举牌，都要把这块地抢下来。
下面我们来看一个真实的案例。
之前到过四川成都的人都知道，那里的人过着悠闲舒适的生活，可以喝着茶水摆着龙门阵，那里的麻将桌一字排出几里远。成都被联合国评为〃最适宜人居的地方〃之一。成都人生活节奏慢，让人感到生活得很惬意。可是2007年在成都的一次土地拍卖会上拍出了天价，几乎一夜之间改变了成都人优哉游哉的生活。
在成都市中心，有一座旧的成都百货大楼被拆成平地，共有82亩。这里是黄金地段，把地平完之后，政府就想把它拍卖掉。当时很多人都盯上这块地，包括香港的和记黄埔，这是华人首富李嘉诚的地产公司，他们早就盯上了，并且做出土地规划。等到拍地那天，国内外知名地产商都来了，现场热闹非凡，所有人都关注这块地要拍出多少价来，所有人都在争。这块地起价2 000万人民币1亩。刚开始是国内地产商们举牌，叫价到4 000万时，国内地产商都不再举牌了。这时香港6家房地产商就开始了激烈的争夺，他们都想争到这块地。价格一直往上叫，4 000万、5 000万、6 000万、7 000万、8 000万。叫到8 000万时，全场都静了下来，大家屏住呼吸，环顾左右，看谁敢在这么高的价位上继续叫价，直到最后8 800万一锤定音。结果，这块地被香港九龙仓地产商拍走了。九龙仓击败了〃同台演出〃的华润置地（1109。HK）、和记黄埔（0013。HK）、新鸿基地产（0016。HK）、太古地产（0019。HK），还有信和置业（0083。HK）。
根据市政府规划，成都百货地块重建项目总建筑面积约44万平方米，要建成集大型商场、星级酒店、写字楼、高档娱乐和餐饮场所为一体的超级商场，甚至将成为成都的新地标。除了支付地价72。4亿，最终得主还需要投入40多亿元，而且必须在8个月内动工，3年半内竣工并投入使用。这么简单算算，每平方米的成本得多少？加上利润又是多少呢？最后该卖多少钱一平方米呢？尽管市场传言最后的拍地者实际可能不需要支付那么多钱，但无可争议的是，其影响已经远远超越了这场交易本身。所有成都的其他地产商会想什么呢？购房者又会怎么想呢？ 这给其他地产商一个太好的看涨理由：你看，九龙仓将来会卖多少钱？我该卖多少呢？ 这给太多购房者一个太大的刺激：现在再不买房的话，等〃楼王〃建好了，其他房价比着涨的时候买，更惨！就是这样的一个思维逻辑。
第7节：第二章 房价会出现拐点吗？（2）
看到土地供应，楼房供应该是这个样子。让我们再看需求。除了前面谈到的近似集团作战的买家，再看看市场本身的主体需求是怎样的。
第一部分是资金实力很强的群体，主要是成功的私营企业老板、境内外上市企业高层主管、大型国企高层主管、政府部门的实权人物、城市高级白领阶层，他们不仅有第一套居所，多数还有第二套居所（如别墅、度假村等）的需求；不仅
