看不懂的中国经济-第3部分
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物、城市高级白领阶层，他们不仅有第一套居所，多数还有第二套居所（如别墅、度假村等）的需求；不仅有多处居住需求，还有购置多套房产的投资需求。
第二部分是30~40岁已经成家立业尤其是有孩子的群体，他们努一把力，掏出多年积攒的家底，再找父母亲朋借点，勉强凑齐首付款买下一套中价房，之后每月努力还贷供房，生活也相对安定。
第三部分是20世纪80年代后出生的这批人。他们基本上都是独生子女，生活在比父辈优越的条件下，他们有住房的需求。现在中国二十多岁这一代人，是需要房子，甚至是好房子、大房子。他们要成家，他们更有自己独立的生活和思考，更能适应贷款消费的生活。
第四部分是从农村转移到城市的人口。在我国城镇化过程中，将有两亿到三亿人口从农村转移到城市里来。他们有住房和租房需求，需求更强劲。如果这两三亿人口都转移到城里来，就相当于多出一个美国、多出两个日本、多出两个俄罗斯。这么大的需求规模得需要多少房子才能满足供应？ 所以，中国的国情很特殊，人口多，无论对什么东西的需求后劲都源源不绝。简单算算我国住房供求之间的平衡关系，看看拍卖成本那么高，就会知道这个房价的长期支撑点在哪里。
但是很多分析评论说了，包括中国人民银行总行研究局也说了，我国房价与居民收入的比例要比世界上其他国家都高。话是没错，但这话不是好多年前也在说吗？为什么房价还是这样一路涨上来？ 中国的问题只要一平均就太特殊了，如果平均值里面有10％的人口误差，就能差出一个日本、差出半个美国来。既然是全球化，无数境外有钱的人进入中国买房，这些力量计算到平均收入里面去了吗？这些数据可以忽略不计吗？买房人是按照平均收入水平来买房的吗？ 这里无意说房价就是应该涨，但我们也要客观地看到，这是不可阻挡的市场力量。如果是按照这样的平均计算来代替我们对房价的判断，那有谁买对过房吗？你永远都不敢买！但它似乎永远都在涨！ 话说回来，即使撇开人均计算上的一些方法问题，假设我们承认这么一个高危的现实，如果要找两个方法力图降低这个比例，那就是：一是把房价降下来，二是把收入提上去。
这两个中哪种可能性大呢？ 把房价降下来，说起来轻松，现在来看，土地成本已经成为最重要的一块，建筑成本也有一块，房地产商的利润要有一块，没有足够利润商人不干，所以想让房价降下来其实很难。
我们谈到土地价格是怎么抬起来的，现在想降回去，怎么降？便宜的土地该卖给谁？还有那么多虎视眈眈的资本大鳄没有拿到地，怎样才公平？其实土地拍卖是相对公平的，价格由市场供求说了算，高就是高，只要有人买你也没办法。如果一块位于市中心的地谁都买得起，难道就公平了吗？问题的关键在于，政府怎么公平地使用这块公平拍卖收回的资金，这是另一个重要的问题。
第8节：第二章 房价会出现拐点吗？（3）
既然房价在哪个环节都不容易压下去，那剩下的办法就是把人们的收入提上来。
收入能提上来吗？现在你是否觉得加工资很难？那5年前、10年前呢？那时候加工资就容易吗？今天的收入跟你5年、10年前相比如何呢？继续想下去，那么5年后、10年后的工资呢？2008年《政府工作报告》中提出，到2020年中国GDP目标翻两番，到时你还会是今天的收入水平吗？那时你再回过头看今天的房价，会有什么感受？ 谈到收入，就会逐渐引出另一个重要问题。很多人说：〃表面上看没错，收入是增加了一点，但物价涨得更厉害啊！〃对了，这种现象叫什么？这叫通货膨胀。
如果10年前你有10万元，你以什么样的方式保留到今天最划算？存款？买电视？买冰箱？买汽车？买柴米油盐？很显然，这些方式都赔了，因为10年前的10万元如果能买套一居室，今天大概只能买间厨房。冰箱、电视都降价很多轮了，柴米油盐又搁不住。那你这钱搁在哪儿不但能保值，而且还〃大赚〃了呢？
一个是股票，一个是房子。
但是，有些股票都跌到ST，甚至退市了。所以最保险的，就是买房子。
大家都知道，我国物价指数还在向上升。物价指数代表什么？它代表一国的通货膨胀率。当物价指数涨到8％，我们就说通货膨胀率已经到了8％；当物价指数涨到10％，我们就说通货膨胀率是10％。在通货膨胀率不断上升的情况之下，买房合适吗？就是还完银行贷款的利息，不还是赚吗？房贷的利息如果是7％，物价指数也是7％，那你还银行的利息不正好就是通货膨胀率的那部分吗？其结果就是你没有还利息，因为利息率抵消了通货膨胀率。因此，买房确实可以抵抗通货膨胀。
房子不仅有居住价值，它还有投资价值，更重要的是还有抵消通货膨胀的作用。房子是一种极特殊的商品，明白这一点，对大家深入了解需求会有帮助，而不是总陷在抱怨当中，陷在看不懂当中，一次又一次地期待价格下跌，等真跌了你又不敢买，结果是一次又一次看着房价一涨再涨。
至于像1993年的海南和广西北海那样，房价涨得太高了，大家拿着银行的钱炒、拿着国企的钱炒，最后炒过头了，那不叫地产〃大爆发〃，而是〃大爆破〃。那种情况我们要另当别论。
分析完供求，再回头来看，上一章谈到刺激本轮房价暴涨的几大短期因素有没有消退。
一是民营资本。如果说房价高了，它们会去哪里？水电煤油矿基本进不去，难道是暴涨暴跌的股市？难道是1 000美元1盎司的黄金？难道是1。5以上水平的欧元？它们要进去吗？ 不是地产有多好、多便宜，关键是这么多资金实在是无处可去，总不能一麻袋一麻袋地把钱捂在地窖里。即便可以如此，它们也怕等有天拿出来的时候发现，买啥啥都涨了，不划算。
二是国际资本。它们跟民营资本面临差不多的问题，但它们相对而言多一个股市渠道，它们胆子大些，经验多些，但这不妨碍它们进入楼市。因为它们的钱实在太多，要想搭上中国经济的快车，搭上人民币升值的快车，能抬腿的机会就这么几个。
三是股市资金。2008年楼市突然发呆了，为什么？股市暴跌了，〃容易钱〃、热钱的力量少了一大块，被套在里面的人到处找钱解套，哪里都缺钱，人们无暇顾及楼市。
四是居民储蓄。截至2007年末，我国居民储蓄存款余额为17万亿人民币，大家觉得还有撬动的空间吗？ 供给分析了，需求分析了，内因分析了，外因也分析了，读到这里，大家会看到除了股市喘了口气，其他导致房价暴涨的因素一个也没退场。换句话说，下一次撬动地产的着火点，很可能是股市再次大起。我们会看到一批新富，他们买房子还会像买萝卜白菜一样。
当然，你也有可能是其中一个，但更多的可能，是你〃集资〃给了别人。
第9节：第三章 面对〃天价房〃怎么办？（1）
第三章 面对〃天价房〃怎么办？
房子是一种非常特殊的商品。过去你觉得房价贵，今天你觉得房价更贵了。全国人民甚至包括全世界人民在内，都会觉得房子贵，收入水平永远追不上房价上涨的速度。即使房价下跌30％，你还是买不起；就算买得起，这时你也不敢买了。面对〃天价房〃，我们该怎么办？ 看到境外资金在成都疯狂拿地，当时我就在想，为什么香港地产商们拼命争这块地？为什么他们以8 800万元1亩的天价把这块地抢到手？难道他们不觉得这块地价高吗？难道他们脑子出什么问题了吗？他们在香港生存，那里是百年来按照市场规则运作的市场经济，而且他们也经历了1997年亚洲金融风暴。大家知道，那年香港房产价格从非常高的点位暴跌，原本一套100平方米的房子1997年时可以卖到1 200万港币，但亚洲金融风暴来临时，骤跌到400万港币。
这些香港地产商经历过香港的风风雨雨，走到今天，他们是激烈竞争后剩下来的大地产商。九龙仓地产商能把这块地拍下，难道他们没经历过金融风暴吗？难道他们没看过房价向下跌吗？难道他们没经历过房地产泡沫破裂的惨状吗？他们到底在做什么？其实他们很清楚，毕竟他们是在市场机制下成长起来的。
这又让我回忆起自己出国时的感受。
我1991年公派德国读书，几年来最大的感受就是租房的价格远远超过吃饭。我租房要花400马克，吃饭只要200马克，剩下的钱还可以去旅游。
2006年，也就是回国10年后，我又一次去欧洲。我在伦敦住饭店一晚上需要多少钱？150英镑，合人民币2 000元。在法国，住饭店一天也要150欧元，也合人民币2 000元。
大家知道，伦敦的房子都比较古老。战后他们基本没盖什么新房，但那里每一间挂牌出售的房子，我一看都是天价。房价太贵了，这是我在国外最深刻的感受。
回到北京一下飞机，大家猜一猜，我第一个冲动是干什么？就是告诉自己有钱一定要买房子。为什么？因为伦敦30年的房价都从来没有降过，这么旧的房子还卖这么贵。香港1997年房价固然跌了这么多，但到2007年，房价又全都涨回来了。
如果这只是我个人的想法，我想问大家，一个国外的大老板，比如一个瑞士的银行家，一个美国的银行家，像摩根士丹利、瑞士银行、美林证券等这些国际大投资银行家，他们来到中国，他们认为中国的地价贵吗？中国的房价贵吗？如果他们认为合适的话，他们是否把钱投到这里来呢？所以，我以普通百姓的眼光，到国外走了一圈回来才觉得，如果我有钱，一定要买房子。我这样想，那些国外的人怎么想？他们怎么看？他们觉得今天北京的房价贵吗？今天上海的房价贵吗？今天深圳和广州的房价贵吗？10年以后，这些城市的房价还会是今天这个价格吗？ 我一直这样说，北京不仅是北京人的北京，也不仅是中国人的首都，北京是全世界人民的北京；上海不仅是上海人的上海，上海也不仅是中国人的上海，上海是全世界人民的上海，只要谁出价高，那里的房子就可以卖给谁。如果你去过香港，再比一比上海，你就会知道香港的房价和上海的房价有没有落差？如果有落差的话，香港这么旧的房子还可以卖这个价，那上海新建的房子，这么好的房子该不该值这个价呢？如果外国人看明白这个问题，如果外资看明白这个问题，如果出国以后开阔眼界的人都看明白这个问题，如果中国的有钱人都看明白这个问题的话，我想问一句，他们会干什么？他们要不要投资中国的房地产呢？他们要不要把钱押在房产上呢？ 面对这样的环境、这样的情况，面对今天在老百姓眼中天价的楼市，政府该怎么办？投资商该怎么办？老百姓又该怎么办呢？ 政府怎么办？ 现在老百姓骂地产商黑心，地产商说我没办法，谁叫地价那么高？ 那么地价能降下去吗？地价应该降下去吗？政府愿意让地价降下去吗？ 我们应该看到，自从〃8·31〃招拍挂大限之后，中国土地价格的〃福利〃时代就像职
