物业管理实务及范例精解-第2部分
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管理公司，尽量按时办理收楼手续，及时付清有关费用、认真签订管理公约，遵守各项管理
规定。下面的例子，足以说明业主及时办理收楼手续的重要性。
某业主购买了一套商品房，已付清全部楼款。但因故没有按要求前去办理收楼手续。那么，
延迟收楼的法律后果是什么呢？
按规定，当新建商品房符合了交付使用的条件。开发商或物业管理公司会适时向购房人发出
入伙（交付使用）通知，约期办理收楼手续。通常，购房人应在约定期限内办妥房屋验收手续
。如一时因特殊原因无法收楼，必须及时征得开发商或物业管理公司同意。购房者擅自延迟
收楼的行为，在法律上移之为受领延迟，是对不动产买受方的协助义务相应规定的一种违反
。其法律后果，反而使对方当事人（开发商）在房屋买卖合同关系上的相关风险责任得以减免
，又在房屋管理、维护等关系方面产生出新的权利、义务问题，这使购房者可能承担赔偿他
方损失的责任。具体而言，约定期限内无正当理由不收楼，开发商可通知购房者并将房屋钥
匙交物业管理公司。此时即视为房屋已经交付，风险责任也随之向购房者转移。其后，如发
生房屋遭损的意外，开发商便获免责，而由购房者承担后果。如因管理、维护导致损失，也
应由购房者负责赔偿。
在实际操作中，有的业主会提出这样的问题：入伙手续究竟应由开发商办理还是由物业管理
公司办理，哪种办法比较规范？
据了解，入伙手续究竟应由谁来办理，现行法律、法规尚无硬性规定。但由物业管理公司直
接向业主移交物业恰恰是最合理的一种做法。除开发商兼具物业管理职能的情况外，开发商
通知业主入伙前已先行与物业管理公司建立了聘用、代理关系。由于物业管理公司直接参与
了物业的工程验收，使物业管理公司对将要管理的物业的施工质量有了清楚的了解，物业管
理公司在全面验收接管的基础上，完全能负责地向业主进行单元房屋移交。
应当看到，物业向业主的移交即是物业管理公司和业主共同管理、相互监督的开始，移交时
双方须完成的一系列相关手续，涉及的均是业主与物业管理公司之间的权利、义务。上述情
况也决定了入伙手续由物业管理公司直接办理为宜。
（二）入伙手续文件
入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时，所要知晓、参照、签订的有关文件，主要内容包
括入秋通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。这些文件都由物业管理公司负责拟定
，并以开发商和物业管理公司的名义，在业主办理入伙手续前寄发给他们。在实际操作中，
有些物业管理公司还准备了验楼情况一览表、楼宇交接书等，供业主在验楼时使用。
1入伙通知书
入伙通知书是物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。
在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：
（1）一般来说，楼宇的入伙不是一家或几家业主，而是几百家甚至几千家。如果集中在同一
时间办理，必然要给入伙手续办理带来许多困难。所以，应在通知书上注明各楼宇或各层办
理的时间，分期分批办理。
（2）如业主因故不能按期前来办理，可在规定办理时间以后，留有机动时间予以补办。
（3）考虑到有少部分业主仍不能如期在机动时间内前来办理，则应在通知书上注明处理的办
法。
2入伙手续书
入伙手续书是物业管理公司为方便业主，让其知晓办理入伙手续的具体程序而制定的文件。
一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面
盖章证明。
3收楼须知
收楼须知是物业管理公司告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入伙手续时应该携带
的各种证件、合同和费用的文件。
4缴款通知书
缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入伙手续时应该缴纳的款项及具体金额的文件。
5验楼情况一览表
验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋进行验收，监促开发商及时整改问题，以
避免相互扯皮，使问题能得到及时解决而制定的文件。
6楼宇交接书
楼宇交接书是业主在确认可以接受所购楼宇后，与开发商签订的一份协议。
二、入伙通知书
×公司/女士/先生：
您好！您所认购的××大厦×层×室已于×年×月经×省/市××验收部门和××房地产公司
、××建筑工程公司、××物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。
（1）请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。地点在……，在此期间内，房
产
公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场集中办公，一次办完手续，为您提
供快捷方便的服务。
（2）如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外
，还应带上您的委托书、公（私）章和本人的身份证件。
（3）如果您不能在附件中规定的时间前来办理手续，可以在×月×日后到××房地产公司（地
点……）先办理财务及收楼手续，再到××物业管理公司（地点……）办理入伙手续。
在您来办理各项手续前，请仔细阅读《入伙手续书》、《收楼须知》、《缴款通知书》。
特此通知！
××房地产开发公司
××物业管理公司 年 月 日
三、入伙手续书
×公司/女士/先生：
您好！您所认购的××大厦×层×室现已具备入伙条件，请阅读《收楼须知》、《缴款通知
书》，按如下顺序办理入伙手续。
（1）至房地产开发公司 （2）至房地产开发公司
财务部缴付购房余款。 地产部审核入伙资格。
四、收楼须知
×公司/女士/先生：
欢迎您成为××大厦的新业主！
我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避免您在接收新楼
时，产生遗漏而引致不便。望您能认真阅读，务勿遗忘。
1您应在接到《入伙通知书》之日（以邮戳为准）起三个月内前来办理产权登记和
入伙手续。
逾期办理者，每逾期一天应缴纳人民币×元的逾期金。超过半年不来办理的房产。将由本大
楼物业管理公司代管。代管期间的管理费用仍由购楼业主承担。超过三年不来办理手续，视
为无主房产，交由有关部门依法处理。
2您来办理入伙手续时请带齐以下物件：
（1）购房合同（协议）；
（2）业主身份证或护照及图章；
（3）公司购买的还应带公司法人证件和公章；
（4）《入伙通知书》；
（5）《入伙手续书》；
（6）已缴款项的收据（调换正式发票）；
（7）未缴的购房款和物业管理应缴的款项。
如您委托他人来办理，还应带上：
（1）您（业主）的委托书，应由律师签证；
（2）您（业主）的身份证或护照的影印件；
（3）代理人的身份证或护照。
3您办理手续时请按以下程序进行：
（1）至房地产开发公司财务部缴付购房余款，并缴上原预缴款收据以换取正式发票。购楼余
款缴清后，财务部将在您的《入伙手续书》上盖章。
（2）至房地产开发公司地产部审核入伙资格，当您缴验各种证件通过后，地产部将在您的《
入伙手续书》上盖章。
（3）至物业管理公司财务部缴付物业管理各项费用，费用缴清后物业管理公司财务部将在《
入伙手续书》上盖章。
（4）至物业管理公司办公室办理其它手续，主要有验收房屋、签订《管理公约》、领取《住
户手册》、领取钥匙等。当以上事项办好后，您（业主）在《入伙手续书》上签章，并交由物
业管理公司保存。
4您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。
如有投诉，请在收楼时书面告知，物业管理公司将代表业主利益向承建商协商解决。
5根据大厦承建合同，大厦维修保养期为一年。
一年内如有工程质量所导致的问题，承建单
位将为业主免费修理。但是，如果使用不当所导致的问题，则由业主自行支付修理费用。
6您（业主）可以对所购的房间进行室内装修，但应保证绝对不影响大厦结构和公共
设施。装
修前，需向物业管理公司提出书面申请，获准后方可进行，并按规定缴纳一定的装修管理费
。
祝您顺利入伙！
××房地产开发公司××物业管理公司年 月 日
五、缴款通知书
×公司/女士/先生：
您好！您所购买的××大厦×层×室房屋已经竣工。按购房合同规定，您来办理入伙手续时
，请同时缴清以下款项：
1购房余款，计人民币 元。
2预收×个月管理费，计人民币 元。
3水电管理备用金，用于供水、供电、机电、电梯、消防等重要设备的更新及突发事故抢
修时的储备资金，计人民币 元。
4装修管理费，装修完毕按规定退还，计人民币 元。
5建筑垃圾清运费，用于清理业主入住装修时产生的建筑垃圾所预收的管理费，装修完毕
后，按规定清退，计人民币 元。
6其它费用（具体列出项目及金额供业主选择）。
××房地产开发公司××物业管理公司年 月 日
六、验楼情况一览表
××大厦×层×室业主×××于×年×月在物业管理公司××部×××的陪同下入楼验收
，检查了所购房屋的建筑质量和初装修情况，认为：
1无任何异议；
2发现有以下质量问题：
（1）
（2）
（3）
请开发商予以解决！
业主签字物业管理公司（代表）签字
年 月 日
七、楼宇交接书
甲方：××开发商
乙方：××业主
鉴于甲方所开发的物业“××大厦”已竣工，并且经××市有关部门鉴定合格。业主购买的
×
楼×层×室已经具备入伙条件，可以入住。开发商和业主双方均同意签署本楼宇交接书，以
便开发商将业主所购买的该单元房屋通过本楼宇交接书正式移交给业主。现业主已检查了该
单元的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元可以交付给业主，业主可以接受该单
元。因此，双方签订本交接书、并确认下列条款：
1双方确认，自×年×月×日起，该单元由开发商交付给业主；
2业主在此确认，确已收到该单元钥匙；
3开发商确认，尽管该单元已交付给业主，但其仍负有“楼宇销售（预售）合同”中规定的
保修义务；
4业主同时确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签的“楼宇销售（预售）合同
”的规定，业主并无异议；
5双方一致同意，有关业主购买的该单元产权登记事宜，均委托××律师事务所办理，开
发商予以协助。有关税费按国家规定分别由双方各自承担。
6本交接书自双方签字之日起生效。
7本交接书一式两份，双方各持一份。
开发商（代表）签字： 业主签字：
年 月 日
第二章 物业管理的接管验收 与合同的订立
第一节 验收原则及
