物业管理实务及范例精解-第24部分
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让。⑥权属有争议的房地产不得转让。⑦未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。⑧
除依人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家建设征用土地范围内的城市房屋
，禁止转让，但禁止期镛不得超过1年；⑨寺庙、道观房地产产权一般归宗教团体所有，不
得转让。
（2）下列房地产属于受到买卖限制的房地产：
①机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购
买，须经县以上人民政府批准。②以享受国家或企事业单位补贴廉价购买或踹建造的城市私
有房屋，需要出卖时只准卖给原补贴单位或房管机关。③房地产开发商开发经营的商品房，
属于内销商品房的只准许卖给境内组织或个人；属于外销商品房的，持其《外销商品房销售
许可证》或外销批文，应当卖给境外的组织或个人。④房屋所有人出卖租出的城市私有房屋
的，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。出租人未按此规定出
卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。⑤城市私房共有人出卖共有房
屋的
，在同等条件下，共有人有优先购买权。⑥公有旧房出售时，原住户有优先购买权；职工购
买旧房居住或经营一定时期后（5年），允许其出售，但原出售单位有优先购买权。
3形式要件
房地产的转让必须订立书面合同，并须由当事人到房地产管理部门办理权属登记手续，领取
房地产权属证书之后，其行为方才有效。
4意思表示要件
房地产买卖必须在自愿、平等、等价有偿的基础上进行，才能使双方当事人利益得到保护，
因此，双方的意思表示必须真实。因欺诈、胁迫而订立的房地产买卖合同无效；违反代理法
律规定的越权代理以及以被代理人名义同自己订约或自己为买卖双方同时代理订约的行为无
效
；另外当事人的意思表示亦必须出于善意，恶意串通损害国家、集体及第三人利益的行为，
以合法形式掩盖非法目的的房屋转让行为也均同样无效。
5房地产转让不得违反政策、法律和社会公德
（三）房地产转让合同
《城市房地产管理法》规定：房地产转让必须签订书面合同。现同样以房地产买卖合同为例
进行分析。
1合同的订立过程
房地产买卖合同的订立须经历要约与承诺两个阶段。
要约，是买卖当事人向对方当事人提出签订买卖房地产合同的意思表示。该意思表示须符合
如下要求：
（1）明确地向对方表明买卖房地产的意图。
（2）具体写明房地产的数量、质量、座落、价格、交付方式及期限等主要内容。
（3）表明请对方当事人在规定期限内给予答复的要求。
（4）要约必须送达受要约人。
承诺，则是买卖当事人一方对另一方所提出的要约或反要约完全同意的意思表示。承诺必须
明确表示同意要约人或反要约人的意见，并且全部接受了对方提出的合同内容。
双方经过要约与承诺过程之后，签订书面合同，合同即已成立，但合同的成立并不等于合同
的生效，合同的生效尚须经过办理产权转让手续，即办理房地产产权变更登记手续，领取产
权证书，方才受到法律保护。
2房地产买卖合同的主要内容
（1）标的。房地产买卖合同的标的就是房地产。要订立买卖契约时，对于标的物首先要审查
其是否符合有关法律对房地产转让客体的要求。具体参见前述客体有效合法条件及限制。同
时，
房地产合同必须订清房地产座落位置、部位、类型、结构、房屋朝向、门牌号码等。房屋附
属设施是否一同转让也应注明。根据《城市房地产管理法》的规定，合同中应当载明土地使
用权取得的方式。
（2）数量。即房地产的面积与数量。合同中关于数量的约定必须明确，应使用明确量词，而
不应笼统称几房几室等。如注明面积，应明确是建筑面积，还是实际使用
面积，同时还须明确公用面积的摊销等。
（3）价款。这是受让人取得房地产产权所付的代价，是房地产买卖合同必备的条款。我国实
行对房地产价格规定基础价格制度，即国家定期确定并公布地产基准地价、标定地价及各类
房屋
的重置价格，同时实行房地产价格评估制度及房地产成交申报制度。如果土地使用权转让价
格明显低于市场价格的，市县人民政府有优先购买权。
（4）履行期限。即债务人实际负担其债务的期限。包括房产何时交付、价款何时交付及何时
履行过户登记手续等内容。
（5）履约方式。指价款的交付方式以及房地产交付方式。前者如一次性付款或是分期付款；
后者包括房屋及其附属设施的验收、接管，过户手续的办理，有关税费的交纳，房地产权利
证书的领取。
（6）违约责任。房地产合同亦适用民事合同全面履行原则，如当事人违反合同规定，不履行
或不完全履行合同规定的义务，则必须承担违约责任。具体承担责任的方式有支付违约金、
赔偿损失；有定金约定的执行定金罚则。
上述六点是房地产买卖合同必备的条款，有些书籍将争议的解决方式亦列为合同必备条款，
其主要内容是订明发生合同纠纷时，当事人是申请仲裁还是向人民法院起诉。另外，根据《
城市房地产管理法》，还应当注意以下问题：土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权
利、义务随房地产买卖同时转移；土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，转让房地产
后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已
经使用年限后的剩余年限；以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土
地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主
管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应
调整土地使用权出让金。
三、房地产评估
（一）房地产评估概述
房地产评估，是房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采取
科学的估价方法，结合估价经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现
的房地产价格所作出的推测与判断。《城市房地产管理法》第33条对我国房地产评估制度作
出了框架性规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平
、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的
重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”上述法律规定说明：房地产评估在我国
是作为国家承认、提倡并通过制定技术标准等相关法律与政策来管理的制度而存在的。具体
而言，房地产的价格应由有资格的房地产评估机构与人员依照法律的规定，参照市场行情，
公平合理地确定；国家建设行政主管部门管理全国房地产市场估价工作；国家
通过法律规定房地产价格评估的原则、技术标准、评估程序、评估机构与评估人员资格等事
项达到对房地产评估价格宏观管理的目的；作为房地产交易的当事人，应当自觉遵守法律有
关房地产评估的规定。
房地产评估是房地产价格管理工作的核心，房地产评估具有下列重要意义：①对于房地产交
易人来说，在一级市场中合理确定土地使用权价格，为出让人确定土地使用权拍卖与投标的
标底提供基础价格；在二级市场中，合理的评估价格是房地产转让当事人重要的成交依据，
是房地产抵押当事人决定抵押与否及是否接受抵押的信据；②对于房地产管理机构而言，房
地产价格评估制度能提供现有存量市场中的房地产价值量，为管理工作提供依据；③对于国
家来说，科学确定房地产价格为国家征收房地产领域的税收提供依据；④对于司法实践而言
，经科学评估的房地产价格在处理房地产纠纷、破产企业财产清算、计算投资者以房地产为
投资手段的投资额等许多方面有重要作用。
目前，国家在房地产评估方面通过法律确定了房地产评估制度的地位、房地产评估的原则、
房地产评估的价格基础、房地产评估的程序、房地产评估机构与评估人员资格审定标准，并
在房地产转让领域确定了房地产成交价格申报制度，通过该制度对评估价格及成交价格进行
审查。
（二）房地产评估的原则
《城市房地产管理法》第33条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则
。”
1公正原则
公正原则是指房地产价格评估机构在进行房地产评估时，要公正地对待每一个
委托人，不偏不倚，秉公办理，不得为谋取私利徇私枉法，否则将要受到法律制裁。如果遇
到估价人员与委托人有利害关系的情况，估价人员应当回避。公正原则不但是评估人员应遵
守
的原则，也是房地产管理与执法领域必须遵守的原则。《城市房地产管理法》第70条规定了
对违反公正原则的处罚措施。
2公平原则。
所谓公平，是指房地产评估的结果必须反映房地产当事人之间合理的利益平衡
。在评估过程中，应当使评估各方当事人享有平等权利，承担平等义务，不允许评估人员弄
虚作假，故意抬高或压低标的物的价格。房地产评估机构与评估人员必须严格遵守估价的程
序与评估标准。
3公开原则
是指房地产价格评估必须具有公开性、透明度。具体而言，房地产评估当事
人有权了解评估的程序、标准、方法、结果、评估机构及评估人员的情况、房屋的自然情况
等一切可以了解的情况；不但如此，房地产评估的价格等情况还应当向社会公开，令公众知
晓。
公正、公开、公平三原则，互相联系，都是为合理确定房地产评估价格而服务的。公正原则
侧重于要求房地产评估机构与评估人员不受主观因素影响，客观合理地评估出房地产应具
有的价值；公平原则侧重于对待房地产评估中利益彼此矛盾的当事人，追求的是达到当事人
之间的利益合理地平衡。一般而言，公正的评估结果应当是公平地体现了当事人的利益分配
关系。而公开原则，则是对公正、公平原则能否实现的督促手续。只有遵循以上三原则，才
能使房地产评估制度为我国房地产的发展提供良好的促进作用。
（三）房地产评估的价格确定
依据《城市房地产管理法》第33条规定，房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则
，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价，标定地价和各类房屋的重置价格为基
础，参照当地的市场价格进行评估。这说明，房地产评估制度中价格分步形成：一是确定价
格基础，即由基准地价、标定地价及各类房屋的重置价格构成的评估基础；二是在基础价格
确定之后，参考当地市场价格最终确定房地产�
