物业管理实务及范例精解-第25部分
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格基础，即由基准地价、标定地价及各类房屋的重置价格构成的评估基础；二是在基础价格
确定之后，参考当地市场价格最终确定房地产评估价格。
1房地产评估的价格基础的构成
（1）基准地价
基准地价是指城市国有土地使用权的基本标准价格，是按照土地的不同级别与区别分别评估
与测算出商业、工业、住宅等各类不同用途用地的使用权的平均价格。基准地价由三个因素
构成：①一定期限，如一年内的平均地价；②一定区域，如一个大城市内的级别平均地价；
③不同用途分别测算的平均地价，如工业区、商业区等不同用途的土地有不同地价。因此，
基准地价是一定时间内的、平均的、针对不同用途而有不同价格的、区域性的地价。基础地
价是由政府部门组织的专家委员会在土地定级的基础上，根据土地的收益、市场交易资料等
情况综合评定的，它反映了一定区域一定用途的土地地价总体的变化趋势，是国家对土地价
格乃至整个房地产市场进行宏观调控的根据。
（2）标定地价
标定地价是将要出让、转让、抵押的具体的地块土地使用权进行评估而得出的价格。标定地
价
要依据基准地价，考虑市场行情、地块大小、形状、容积率等各种因素来测算。标定地价相
对于基准地价的区域性而言，是某一块地块在某一时点上的价格。标定地价接近了市场价格
。
（3）房屋重置价格
房屋重置价格是按照评估时的建筑水平、工艺水平、建筑材料价、人工和运费等条件，重新
建造同类结构、式样、质量标准、设备、装修条件的新房所需要的费用。重置价格是同一类
房屋的重置价格，而不是个别房屋的重置价格。重置价格的计算要参考房屋的成本价格。以
住宅商品房为例，其成本价格主要包括：①征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行
；②勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；③住宅建筑、安装费：依据施工图
预算计算；④住宅小区基础建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准
的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区
、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；⑤管理费：以本款1到4项之和为基数的1
—3％计算；⑥贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅
建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况而定。
上述三种价格，应当由房地产管理机关定期确定并公布。
2房地产评估价格的最终构成
基准地价、标定地价及重置房价构成了房地产价格评估的基础价格，但房地产评估价格的最
终形成，还要参考市场价格来确定。
市场价格包含两个方面的内容：一是包括了房地产开发公司面向国内单位以及个人出售的商
品房
价格（如北京市1993年为5000～7500元/平方米）；二是包括了房地产开发公司专门向境外机
构或人员出售的“外销房”的商品房价格（如在深圳为1万港币/平方米）。这个价格完全是由
市场供求关系决定，同时开发公司要负担各种各样的税费。
一般而言，市场价格的构成因素包括如下各项：①征地补偿费，包括土地补偿费、青苗补偿
费、菜田基金、劳动力安置补助费等；②拆迁安置补偿费，包括房屋及其他地上物补偿费、
搬家费、拆房费、周转房费、单位拆迁费等；③其他土地开发费，包括“七通一平”费、勘
察设计费等；④住宅建筑安装工程费；⑤附属工程费，包括煤气站费、热力点费、变电室费
等
；⑥室外工程费，包括上下水、电力、电信、庭院、围墙等建设费用；⑦公共建筑配套工程
费，包括建设幼儿园、文化站、中小学、卫生所、副食店、居委会、派出所等费用；⑧环卫
绿化工程费；⑨“四源”费，即煤气、热力、自来水、污水等建设费用；
大市政费
；“两税一费”，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加；管理费；利润
。以上各项收费，有些应属政府开支，比如治安、教育、卫生等项目费用，但都
包括到房地产费用里去了。
（四）房地产评估机构和房地产评估人员
1房地产评估工作的管理机关
（1）国务院建设行政主管部门负责全国房地产市场估价管理。
（2）县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产市场估价管理工作。
2房地产评估机构的设立
房地产评估机构可分为两类：①城市房地产行政主管部门设立的房地产估价机构；②非房地
产市场估价职能机构性质的房地产估价事务所。
城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，
是房地产市场管理机构的组成部分，承办本行政区域内涉及政府税费收入及由政府给予当事
人补偿或赔偿费用的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务。
其它要求从事房地产市场估价业务的单位，应向当地城市人民政府房地产行政主管部门提出
申请，经资质审查同意，并经工商行政管理部门核发营业执照，方可营业。
房地产估价事务所的资质审查条件和批准办法，由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政
主管部门规定并报国务院建设行政主管部门备案。
3房地产评估人员的法律要求
目前关于评估人员的法律规定仍处于原则性规定阶段，须待丰富与完善。建设部、物价局、
工商行政管理局《关于加强房地产交易市场管理的通知》规定了评估人员的主要任务及关于
建立评估员制度的设想。
评估人员的主要任务是：根据计价原则、标准和市场供求情况，合理评估房地产的价值、价
格，为房地产交易、抵押、仲裁、转让提供确定价值和价格的依据。
从事房地产价格评估的人员，要经过专业培训，由房地产管理机关考核合格，持证上岗。要
逐步建立等级评估员制度。
（五）房地产价格评估程序
房地产市场估价应当依照下列程序进行：
1申请估价
当事人应当依照规定向估价机构或估价事务所递交估价申请书。估价申请书应
当载明下列内容：①当事人的姓名（法人代表）、职业、地址；②标的物的名称、面积、座落
；③申请估价的理由、项目和要求；④当事人认为其它需要说明的内容。估价申请书应当附
有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。
2估价受理
估价机构或估价事务所收到估价申请书后，应当对当事人的身份证件、标的物
的产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者，交由估价人员承办，每个估价项目的承
办，不得少于两名估价人员。
3现场勘估
承办人员应当制订估价方案，到标的物所在地进行实地勘丈测估，
核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录。
4综合作业
承办人员应综合各种因素进行全面分析，提出估价结果。书面估价结果应包括
如下内容：①估价的原因，标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况，所
处区域城市规划现状及发展前景，房地产市场行情；②标的物及附着物质量等级评定；③估
价的原则、方法、分析过程和估价结果；④必要的附件，包括估价过程中作为估价依据的有
关图纸、照片、背景材料、原始资料及实际勘测数据等；⑤其它需要说明的问题。估价结果
书应由承办人员签名。
现将深圳市物业估价所设计的物业估价流程表摘录如下，供参考：
（六）房地产成交价格申报制度
房地产价值较大，对于交易人及国家来说，房地产交易价格均有重要意义。在价格管理方面
，我国不但实行房地产价格评估制度，而且实行房地产成交价格申报制，亦即当事人在评估
机构估价的基础上进行的房地产交易（主要指房地产转让），还须在成交后将价格上报相应的
房地产主管部门。价格申报对于交易人来说是一种义务，不但如此，交易人申报的价格还须
是如实的价格，不实申报将受到法律制裁。
四、房地产交易的程序
（一）申请与接待
房屋交易所接待人员在认真听取交易双方介绍房屋交易过程后，要仔细询问房屋的基本情况
，如房地产座落位置、建筑结构、协议价格、买卖原因、产权归属及沿革等。然后还要查看
房屋所有权证书、买卖合同、户口簿以及其他有关房地产证明证件。
（二）登记
在了解房屋交易过程后，凡符合交易政策的，给予登记。卖方凭户口簿、房屋所有权证，据
实填写《申请出卖房屋登记表》；买方凭户口簿；单位介绍信或街道证明，据实填写《申请
购买房屋登记表》；单位买卖房屋，凭上级批准的文件，分别填写《申请出卖房屋登记表》
和《申请购买房屋登记表》。
（三）调查
1内部调查
根据房管局的房屋档案和产权产籍卡片，主要审查以下内容；产权人姓名，性
别、年龄、籍贯是否与产权档案相符；房屋座落、结构、间数、面积、四至、地址是否清楚
；产权归属、产权来源是否清楚；落实房屋政策中有无遗留问题，是否属于拆抵收购房屋；
有无抵押、典当和被查封等情况；是否冻结转移或非本人不得转移的房屋。
2外部调查
经办人员到有关部门或深入现场，调查以下内容；房屋产权是否有共有人或承
租户；房屋共有人或承租户是否主张优先购买权；是否属于征用拆迁冻结的房屋；是否属于
违章建筑的房屋；交易双方所报成交价是否真实；有无界址纠纷或其他产权争议。
（四）估价
估价人员（评估员）与卖方约定具体日期，届时会同卖方到现场评估价格。在估完价后，将估
价表移送经办人员准备订立合同。
在现场估价时，遇有界址不清或建筑结构相连部分以及他人之地上物时，得通知邻户及其他
产权人共同确认界址或地上物权属。
（五）议价
经办人员通知交易双方到交易所由买卖双方自行以人民币为交易单位进行议价，并由双方自
行签订《房屋买卖合同》。如果双方愿意登记声明，可由交易所代为办理。
（六）公告
凡登记买卖的房屋（特别是私房），都要由交易所统一公告，公告期内如有人对产权提出异议
时，交易所有权中止交易。已交费用不用退还，失约一方应负担对方已付的全部手续费。
（七）报批
经办人员根据内审外查及公告情况，逐项填写《房屋买卖审批表》，写出调查及公告情况，
提出个人意见，连同交易双方所出示的证明证件，根据审批权限的规定逐级上报，经主管房
屋管理部门批准后，全部案卷移送立契人员。
（八）订立合同
经办人员通知交易双方携带户口簿或单位户口证明，房屋所有权证、契证、身份证、名单及
证明证件等亲自到交易所办理房契过户手续，经查验无误后，即予以订立房产卖出合同。
订立合同前经办人员必须
