物业管理实务及范例精解-第27部分
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口头合同和书面合同均可用“订立”一词，书面合同采用“签订”一词名副其实，但口头合
同则不能称“签订”。就房地产合同而言，虽然有极少数合同可采用口头形式，如乡村房屋
借用合同等，但通常是采用书面形式，因此，区分“订立”与“签订”的意义很小。本书通
常采用“房地产合同的签订”一语。
（二）房地产交易合同签订的原则
1平等自愿原则
这是商品经济（市场经济）所要求的，具有普遍性的原则。因为在商品经济活动中，商品生产
者和商品需求者都有各自的经济利益，实现各自的经济利益，要靠他们相互间履行各自应尽
的义务；如果谁不履行合同义务，则应承担违约责任。因此，要实现这一要求，在签订房地
产合同过程中就是必须贯彻平等自愿原则。
所谓平等，是指在签订房地产合同过程中，当事人是以民事主体出现的，即使他们之间有着
行政隶属关系，而在合同这个领域里，他们相互之间也是平等主体之间的关系。这集中体现
了民法的平等原则。
所谓自愿，是指房地产合同的签订必须完全出于双方当事人的真实意愿，通过协商达成一致
的意见。房地产合同的当事人与谁签订合同、怎样签订等行为，都是当事人在不违背法律规
定的前提下自主自愿决定的，他人不得非法干预。当然，这种自愿是以鲼体平等为前提的，
没有主体法律地位上的平等，就根本谈不上自主自愿。
平等自愿原则在有关房地产合同的法律、法规中都得到了体现。《民法通则》第3条规定：
“当事人在民事活动中的地位平等。”第4条规定：“民事活动应遵循自愿、公平、等价有
偿、诚实信用的原则。”《合同法》第3条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得
将自己的意志强加给另一方。”第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何
单位
和个人不得非法干预。”《担保法》第3条规定：“担保活动应当遵循平等、自愿、公平、
诚实信用的原则。”《城市房屋租赁管理办法》第5条规定：“房屋租赁当事人应当遵循自
愿、平等、互利的原则。”
2公平合理、诚实使用原则
公平正义，乃法律之永恒追求。公平合理原则，亦为民法之基本原则，当然适用于房地产合
同的签订。公平合理原则要求当事人本着公平合理的观念签订房地产合同，正当行使权利和
履行义务，在追求自己利益的同时兼顾他人利益和社会公共利益。
诚实信用原则是指当事人在签订房地产合同过程中应该诚实、守信用、不欺、不诈。诚实信
用原则是合同法乃至民法吸收道德观念的结果和体现。将诚实信用这一道德观念引入合同法
乃至民法，始于罗马法。到资本主义时期后，诚实信用上升为合同法的原则。其后，诚实信
用原则的适用范围逐渐扩张，不仅适用于合同的订立、履行和解释，而且扩及于一切民事权
利的行使和义务的履行，成为民法的基本原则之一。诚实信用原则在近现代民法中之所以
取得如此重要的地位，是因为，它将道德规则与法律规定融为一体，兼有法律调节和道德调
节的双重功能，使法律条文具有极大的弹性，法官因而享有较大的自由载量权，能够排除当
事人意思自治而直接调整当事人间的权利义务关系。诚实信用原则属于强行性规范，不允许
当事人以约定排除其适用。房地产合同约定条款违背诚实信用原则的，应为无效。
公平合理、诚实信用原则在有关房地产合同的法律、法规中都有所体现。《民法通则》第4
条规定：“民事活动应遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。”《保险法》第4条
规定：“从事保险活动必须遵守法律、行政法规，遵循自愿和诚实信用的原则。”《拍卖法
》第4条规定：“拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信
用的原则。”《担保法》第3条规定：“担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的
原则。”
3等价有偿原则
等价有偿原则，是指签订的房地产合同要符合等价交换价值规律，合同双方取得的利益基本
相当。该原则的具体体现有：
第一，在房地产合同中，当事人的权利和义务通常具有相对性。也就是说，一方享有权利，
也应向对方承担相应义务；而对方在承担义务的同时，也应享有相应的权利。双方是互为给
付、互为补偿的。
第二，房地产合同中一方当事人取得的财产权利与其履行的义务，在价值上是大致相等的。
例如，在签订房地产买卖合同时，房地产价格的高低是与房地产价值的大小一致的。当然，
在特殊情况下，如房地产赠与合同，根据当事人的意志，一方在享有财产权利的同时，并不
向对方履行相应的财产上的义务。除法律另有规定外，我国法律并不干预当事人无偿转让其
房地产或放弃该房地产。
等价有偿原则是以主体地位平等为前提的，而主体地位平等又必然要求等价有偿。
4遵守法律和法规原则
遵守法律和法规原则是任何民事活动均应遵循的基本原则，房地产合同的签订行为也不例外
。它要求签订房地产合同的当事人必须遵守法律和行政法规；否则，当事人的权利不仅得不
到法律保护，他们还要承担相应的法律责任。具体而言：
第一，签订房地产合同的当事人要合法，即主体要有合法资格。当事人须有民事行为能力；
法律、行政法规对其资格条件有特别要求的，应当具备该特别条件。没有相应的主体资格的
人所签订的房地产合同无效；须追究法律责任的应追究其法律责任。
第二，签订的房地产合同的内容要合法。房地产合同中的各条款应符合法律、行政法规的规
定。如《土地管理法》规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地
”，但，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。在这里，当事人如果买卖
土地，不论是国有土地还是集体所有的土地，都是违法的；但是，国家出让国有土地使用权
或当事人转让土地使用权则是合法的。
第三，房地产合同的形式要式合法。如前所述，房地产合同通常采用书面形式，并且一般是
特殊书面形式，须办理登记手续，否则不生法律效力。
三、房地产合同的签订程序
签订房地产合同的程序是指当事人之间通过相互协商而签订房地产合同的具体过程。签订合
同是为了确认双方当事人的权利与义务，通过双方当事人就合同的主要条款反复协商，最终
达成协议。当事人就房地产合同的主要条款达成协议的过程，通常分为要约和承诺两个阶段
，这就是房地产合同签订的法律程序。
（一）要 约
要约是指一方当事人在提出合同条款的基础上要求或者建议对方与其签订合同的意思表示。
在要约成立的情况下，发出要约的一方为要约人，对方为受要约人。
要约应当具备以下条件：
1要约包含的条款必须是合同必要条款
因为，既然一方当事人要求或建议对方同其签订合同，自然便应当向后者提供其草拟的合同
的必要条款，以供对方全面考虑；否则，有关的合同便无法签订。
2要约必须向特定人发出，法律另有规定或者商业惯例、行业惯例另有要求的除
外
要约人发出要约的目的在于签订合同。然而，一般说来，一方当事人在特定的时刻与场合只
能同特定的人签订特定内容的合同。这便决定了要约通常不能向社会上一切人发出，而只能
向特定人发出。那些向社会发出的包含合同必要条款的订约要求或建议，只有当法律有明文
规定或者依商业惯例或行业惯例而认为应当如此时，才能视为要约。
在实践中，一方当事人泛泛而谈地向某特定的人提出的不包含合同必要条款的订约要求或者
建议，以及一方当事人向社会发出的包含合同必要条款，但依法律和惯例不能视为要约的订
约要求或者建议，都不是要约，而称之为要约邀请。要约邀请在性质上是一种事实行为，本
身不具有法律意义，对发出人无法律约束力。在理论上，要约与要约邀请的区别主要有两点
：第一，要约是当事人自己主动愿意签订合同的意思表示；而要约邀请是当事人表达某种意
愿的事实行为，其内容是希望对方主动向自己提出签订合同的意思表示。第二，要约中含有
当事人表示愿意受要约约束的意旨，要约人将自己置于一旦对方承诺，合同即告成立的无可
选
择的地位；而要约邀请则不含有当事人表示愿意承受要约邀请约束的意旨，要约邀请的发出
人希望将自己处于一种可以选择是否接受对方要约的地位。
要约对于要约人具有法律约束力。这种法律约束力表现为：要约一经到达受要约人，在法律
或者该要约规定的有效期限内，要约人不得撤回或者变更其要约。这是因为，在上述期限内
，受要约人极有可能因接到该项要约而拒绝其他人发来的相同或相似的要约，或者放弃了
主动向其他人发出这种要约的打算，甚至还为履行要约中的那个合同而已经采取了某些准备
措施等。在上述情形下，要约人如果撤回或者变更其要约，受要约人便极有可能遭受损失。
现代合同法一般规定，凡要约人在要约到达受要约人之后撤回或者变更该项要约，由此而给
受要约人造成的损失，应当由要约人负责赔偿。此即现代合同法上的预期违约（先期违约）。
要约到达受要约人后，凡遇到下列情形之一者，其对要约的法律约束力消灭：
1要约被受要约人拒绝
受要约人对于要约，享有全部接受、要求修改和拒绝接受的权利，而无必须全部接受的义务
。受要约人拒绝要约的，要约失效。在受要约人拒绝要约的情形下，受要约人不负通知义务
。
受要约人虽未直接拒绝要约，但表示以对要约中的合同必要条款作某些变更为条件而签订合
同的情形，应视为拒绝要约。
2要约的有效期限届满
许多要约都包含有要求受要约人给予答复的期限，有的要约甚至由法律规定这种答复期限。
这两种期限都属于要约的有效期限。如果这两种期限都不存在，则应以要约到达受要约人后
的一个合理的时间为有效期限。该期限一旦届满，即便受要约人尚未表示拒绝，要约亦失败
。
3要约由要约人有效撤回或者变更
要约一经到达受要约人，在其有效期限内，要约人不得撤回或者变更该镱要约。但在要约发
出后尚未到达受要约人之前，要约人有权将其撤回或者变更。这种撤回或者变更要约的通知
必须先于或者同时与该项要约到达受要约人才产生使该项要约失效的法律效力。
4要约的标的物毁损灭失
在要约的有效期限内，要约所包含的那项合同的标的物毁损灭失，从而使要约人客观上已无
法履行其原来打算与受要约人签订的合同，要约则失其法律约束力。
