物业管理实务及范例精解-第3部分
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7本交接书一式两份，双方各持一份。
开发商（代表）签字： 业主签字：
年 月 日
第二章 物业管理的接管验收 与合同的订立
第一节 验收原则及分类
一、物业接管验收的原则
物业的接管验收是一个复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且还涉及到许多法规，常
常出现一些实际结果与理论要求不一致的地方。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸
，需掌握以下基本原则：
1原则性与灵活性相结合的原则。所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持实事求是
，
做到铁面无私，特别要防止为个人利益而放弃原则的情况发生。物业管理公司应把在验收中
查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应
索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性就是在不违背原则的前提
条件下，具体问题具体分析。对于大规模的物业，难免会出现一些不尽人意之处，接管验收
人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。不能把接管验收双方置于对立状态，
而应共同协商，力争合理圆满地解决接管验收中存在的问题。
2细致入微与整体把握相结合的原则。工程质量问题对物业产生不良影响的时间是相当
久
远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，
任何一点忽视都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。大的方面如给排水
管是否通畅，供电线路的正确与否以及各种设备的运行是否正常；细微之处如所用材料的
性能，供电线容的大小是否恰当；电梯、空间、发电机等大型设备的检测和验收必须是在其
负载运行一段时间以后进行。整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业
，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示该物业的档次和发展
潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的
环境是小区建设和管理的重要目标，写字楼则重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、
地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。
二、物业接管验收的分类
建筑工程项目的竣工验收可以分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收、全部工程验收
。
1隐蔽工程验收
各项隐蔽工程完成后，要隐蔽前，开发单位与承建单位应按技术规范要求及时进行验收。验
收以施工图的设计要求和现行技术规范为准。经检查合格后，双方在隐蔽工程检查记录上签
字，作为工程竣工验收资料。
2分期验收
分期验收，是指分期进行的工程项目，或单元工程在达到使用条件、需要提前使用时所进行
的验收。例如住宅区，当第一批房屋建成后，即可进行验收，以使完成的建筑产品及时投入
使用，发挥其投资效益。
3单项工程验收
工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时。承建
单位可向开发单位发出交工通知。开发单位应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工
程关键部位施工记录以及有否遗漏情况等，然后由设计、承建等单位组织验收小组，共同进
行交工验收。
4全部工程验收
整个建设项目按设计要求全部建成，并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。大型
建设项目的全部工程验收工作，应在做好验收准备的基础上，按预验收、正式验收的顺序进
行。预验收必须由开发单位、设计单位、承建单位及有关部门组成预验收工作组。
经正式验收合格后的物业，应迅速办理固定资产交付使用手续，并移交与建设项目有关的所
有技术资料。
第二节 验收标准及程序
一、验收标准
工程项目竣工之后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、
现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备
的合同文件和国外提供的设计文件等资料，作为验收的依据进行验收。
由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般
标准如下：
（1）工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。
（2）所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使
用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。
（3）上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。
照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安
装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。
（4）建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。
（5）整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。
经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关
的所有技术资料。
二、验收程序
1原有房屋接管验收程序
（1）移交人书面提请接管单位接管验收；
（2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签
发验收通知并约定验收时间；
（3）接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；
（4）对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；
（5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；
（6）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有
权转称登记（若无产权转移，则无须办理）。
2新建房屋接管验收程序。
（1）建设单位书面提请接管单位验收；
（2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签
发验收通知并约定验收时间；
（3）接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；
（4）对验收中发生的问题，按质量问题处理办法办理；
（5）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签署发接管文件。
3住宅小区综合验收程序
①住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出
住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；
②城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月
内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工
程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；
③综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住
宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管
部门提交住宅小区竣工综合验收报告；
④城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开
发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。
验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。
三、物业接管验收应提交的资料
1原有房屋接管验收应检索提交的资料。
（1）产权资料。
①房屋所有权证；
②土地使用权证；
③有关司法、公证文书和协议；
④房屋分户使用清册；
⑤房屋设备及定、附着物清册。
（2）技术资料。
①房地产平面图；
②房屋分间平面图；
③房屋及设备技术资料。
2新建房屋接管验收应提交的资料。
（1）产权资料。
①项目批准文件；
②用地批准文件；
③建筑执照；
④拆迁安置资料。
（2）技术资料。
1）竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
2）地质勘察报告；
3）工程合同及开、竣工报告；
4）工程预决算；
5）图纸会审记录；
6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
7）隐蔽工程验收签证；
8）沉降观察记录；
9）竣工验收证明书；
10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
11）新材料、新配件的鉴定合格证书；
12）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
13）砂浆、混凝土试块试压报告；
14）供水、供暖的试压报告。
四、物业移交
在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在
验收签字的同时就可予以移交。
物业要直接移交给物业管理公司，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用
管理是由物业管理公司来进行的，加之物业管理公司参与了施工监理和工程验收，只有它才
对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操
作等。
物业要移交给物业管理公司的另一个原因在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其
向业主移交时，移交者必须是物业管理公司，因为物业向业主的移交就是物业管理公司和业
主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成，如签订居
住管理公约，预交水电费押金，领取《物业管理手册》，知会管理条例等。这就像造好的机
车在投入运行时必须令其驶入正轨，如果一开始就出了轨，即使你有能力再使之上轨，毕竟
要花许多人力和财力。
物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查
对责成返工的工程是否保证质量地完成了。
五、交接双方的责任
1为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做
好
房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。按管单位应在15日内审核完毕，及时
签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，
并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。
2接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并
商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
3。房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同
分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当
，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。
4新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向
接
管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可
