物业管理实务及范例精解-第32部分
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④半年一次或根据实际情况跟踪填写《报纸广告商情一览表》。
（5）相关记录
《报纸广告商情一览表》
二、租赁管理工作抽检与考核规程
（一）目的
建立公司对经营部房屋租赁管理工作抽检与考核规程，验证服务质量是否符合规定的要求。
（二）适用范围
适用于公司组织的对经营部不定期进行的抽检与考核。
（三）职责
（1）公司主管领导担任抽检小组组长，负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。
（2）抽检小组成员负责抽检工作的实施。
（四）工作规程
（1）抽检小组
①公司主管领导的每次抽检前组建抽检小组，小组人数2～3人，成员可为公司有关部门负责
人。
②公司主管领导在抽检前主持召开抽检小组会议，对有关事项进行说明。
（2）检查与考核时间
不定期进行，每年不少于4次。（每次检查，均不事先通知。）
（3）检查与考核依据
①公司现行有效的管理制度和文件；
②质量体系文件；
③法律、法规要求；
④合同。
（4）检查与考核办法
①抽检小组根据抽查资料、记录和现场询问的方法按《经营部工作抽检与考核表》要求对每
个项目公正、客观地进行评分。
A对无记录、有漏项、有错项等较多问题的每个样本扣2分；
B对有问题记载、无落实结论的每个样本扣1分；
C对有问题未按要求完成的每个问题扣2分；
D对记录不清、字迹潦草的扣1分；
E对一般签名、描述、时间等记录不全的扣2分；
F一个检查项目发生以上不同的扣分项，扣分累加；
G其他严重不合格的每项扣5分；
H发生数量不足规定样本数量的，按实际发生数量检查，对没发生的检查项目不扣分。
②评分表示及等级评定方法
A每个检查项目满分为5分，减去扣分为得分，用“”表示即可，得分为零分或负分的记
录在“备注”栏。
B合计得分除以满分的商≥09，考核等级为“优秀”；商≥08，考核等级为“良好”
；商≥07，考核等级为“及格”商≤07，考核等级为“差”。
（5）抽检结束，抽检小组组长汇集各成员的评分表，计算出成绩，通知经营部经理并将评分
结果交管理者代表、总经理审阅。
（6）对检查中发现的不合格项由公司主管领导签发《不合格/纠正、预防措施报告》。
（五）相关文件
（1）《服务质量的评价控制程序》
（2）《经营部工作抽检与考核表》
第二节 租赁双方的权利与义务
一、出租人的权利与义务
（一）出租人的权利
有按期收取租金的权利。租金收入是实现房屋价值和房屋修缮资金的来源。因此，根据租金
标准收取租金是出租人的基本权利。对租赁拖欠者，要收取滞纳金，同时随着房屋条件和租
金标准的变动，其租额有权进行调整。
有监督承租人按租赁契约的规定爱护使用房屋的权利。承租人在使用房屋过程中，如有擅自
拆改、私搭乱建、损坏房屋结构和装修设备等情况，出租人有权要求恢复原状，或赔偿经
济损失。
有依法收回出租房屋的权利。对不按契约规定的用途使用房屋和利用承租的房屋进行非法活
动以及房屋无故长期空闲、无故拖欠租金三个月以上的，有权要求终止租约的，收回房屋。
承租人拒不执行的，可以诉请人民法院处理。
因国家建设或特殊需要，必须腾让房屋时，有权终止租约，对住户按有关规定另行安置。
承租人把承租的房屋转租、转借、转让，或私自交换，出租人可以终止租约，收回房屋，对
租期期满，承租人不再续租，全家迁往外地时，也可终止租约。
有向住户宣传贯彻执行国家房屋政策的权利。有权制止承租户违反国家和地方政府有关房屋
管理规定的行为。
（二）出租人的义务
有保障承租人对房屋合法使用的义务。
有保障承租人居住安全和对房屋装修设备进行正常维修的义务。但是这种修缮是有条件的，
是根据需要与可能来确定的。所谓需要，是根据房屋的状况和约定的情况加以修缮，不是承
租人要求如何修，出租人都必须修。所谓可能。是指修缮投资安排具有合同性，承租人不是
无理要求，出租人经济条件又可能办到的，应尽量满足承租人的需要。超越标准和范围的修
缮工程，不属于出租人的修缮义务之内。在正常情况下，出租人因检查不周，修缮不及时，
以致房屋倒塌使承租人遭受经济损失时，出租人应负责赔偿。
根据双方协议，有偿还修缮投资费用的义务。在征得出租人同意的情况下，承租人对承租的
房屋进行维修、改建、增添设备，因而使出租人的房屋增加了价值，出租人可根据投资时的
协议，偿还投资的一部分（因承租人已享受投资的利益，所以不能偿还全部）。
如果上述投资，未经出租人的同意，则不承担偿还义务。上述投资如属添置了可与墙体分离
的设施，则可在租赁关系终止时，由承租人自行拆除。
有接受群众监督，倾听群众意见，不断改进工作的义务。
二、承租人的权利与义务
（一）承租人的权利
有依约使用房屋的权利。在承租单位或个人，按规定使用房屋，又未提出退租申请时，出租
人不得无故收回房屋另行出租。租赁契约期满时，如出租人继续出租，原承租人在同等条件
下有优先承租权。
有要求保障居住安全的权利。房屋危险，承租人有权要求出租人及时修缮，除人为的损坏外
有权要求出租人保障房屋装修设备的正常使用。
有优先续租和购买的权利。出租人对承租人的房屋进行翻建大修或租赁期满后，承租人有优
先续租权，但应事先签订协议。出租房屋出卖时，承租人有优先购买权。
有监督建议的权利。有对房产经营管理部门执行房屋政策进行监督和建议的权利。
（二）承租人的义务
有按期交纳租金的义务。房屋租金是承租人取得房屋使用权的价格。付出租金，才能取得房
屋的使用权。因此，按期交纳租金是承租人首要的义务，不得以任何借口拖欠租金。
有按照租赁契约的要求使用房屋的义务。承租人必须保持承租房屋的原来状态，不得任意改
变房屋结构和用途，否则，应负责修复和赔偿。
有爱护使用、妥善保管的义务。承租人不得在楼房阳台上堆放超重或妨碍市容观瞻的杂物。
对于使用房屋和附属设备，如因承租人的责任事故造成损坏时，应照价赔偿或予以修复。
有遵守法律的义务。承租人必须遵守国家与地方政府制定的有关房屋管理的政策和法律。
第三节 房屋租赁合同的订立
一、房屋租赁合同订立的形式和原则
合同形式有两种，一是口头形式，二是书面形式。一般来说，除即时清结的以外，都应采用
书面形式。《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面
租赁合同……。”房屋租赁合同是一种要式合同，双方当事人各自享有一定的权利和承担一
定的义务。如果不采用书面形式，则当事人之间的权利义务关系难以规定清楚。而且，房屋
租赁合同的必备条款较多，是口头协议无法解决的。采用书面形式，也有利于纠纷的解决。
订立房屋租赁合同应遵循的原则主要有主体要合法、条款要完备、手续要完善等。
1主体应合法
这是房屋租赁合同成立的首要条件。房屋租赁的主体包括出租人和承租人，
并不是所有的人都可以成为房屋租赁的主体。这一点，在一些单行法规和地方性法规中有不
同的规定。特别是对于住宅用房，由于国家为了解决居民居住问题，在住宅的开发建设及经
营管理方面，给予了许多优惠政策，为了能使这些优惠政策真正用于解决居民住房问题，特
别是解决住房困难户的居住问题，规定承租人应具备一定的条件是十分必要的。
2条款应完备
当事人应将自己的要求通过条款充分具体地表达出来，除应包括
《城市房地产管理法》第53条规定的条款外，还应包括其他合同法规定的条款。
3手续要完善
除应符合一般合同的规定外，房屋租赁合同应当依法向房产管理部门登记备案。
二、订立房屋租赁合同应注意的问题
房屋属于不动产，在民事领域中，凡涉及不动产作为标的的各种合同，在签订时手续都比较
多
，这一方面是为了便于对不动产进行管理，另一方面也可以尽量减少纠纷。从实践中看，因
不动产所引起的纠纷，不但解决起来复杂，而且判决难以执行。所以，在签订房屋租赁合同
时，应注意以下几方面的问题，以减少纠纷，保证合同的顺利履行：
1承租方首先要明确出租人和出租房屋之间的关系
要明确出租人是所有人还是占有人，还要搞清楚该房屋是不是共有，房屋产权有无其他纠葛
。有的承租人，由于急于用房，还没有弄清上述事实即草率签订合同，结果遭受了损失。例
如，赵×、赵××兄弟二人共同继承父母所留房产2间，赵×在外地工作，赵××也有自己
的住房。赵××在未与越×商量的情况下便将这2间共有房屋出租给了高××。高与赵××
签约后便对该房进行了装修，准备居住。后赵×知情后坚决不同意出租该房。高××以自己
已和赵×之弟赵××签订了合同，并已出资进行了装修为由，要求继续履行合同，双方
争执不下，起诉到法院，法院判决该租赁合同无效，高××花去的装修费用由赵××赔偿80
％，高自己也有过错，承担20％。该案例中，高××就是没有搞清出租人和出租房屋之间的关
系，贸然订立合同，给自己造成了经济上的损失。
确定出租人是不是房屋所有人的证明是房屋所有权证。在我国，不论是公有还有私有房屋，
都必须到当地房管部门进行产权登记，领取房屋所有权证。房屋所有权证就是国家保护房屋
所有权的合法凭证。另外还要注意，在确认房屋所有权证无误后，还要调查清楚有无限制所
有权行使的其他事实。所谓所有人对其所有房屋有占有、使用、处分的权利是指完全意义上
的所有权。若是有限所有权，则是不完全的所有权，这种所有权的取得附有某种专门的条件
，在行使所有权时自然就会受该条件的限制。比如，李×在市区有平房一间，其子结婚需房
，但李×无钱建房，便与宋×达成协议，将李原有平房改建成二层楼房，全部改建费用由宋
×一人承担，楼房底层归宋×，先归李×居住，李死后，宋才能行使完全所有权。双方到房
屋管理部门领取了所有权证。在此案例中，尽管宋×有房屋所有权证，但该所有权的取得受
上述协议条件的限制，该协议受法律保护，所以，宋×只有在协议中规定的有关限制条件消
失后，才能获得完全意义上的所有权。在此之前，不能以有所有权凭证为借口与他人订立租
赁合同。
2承担人还要搞清出租房屋的性质
现在城镇中有相当一部分房屋属于单位补贴出售给职工的，对这些房屋行使所有权时，国家
有专门规定。国务院住房制度改革领导�
