物业管理实务及范例精解-第42部分
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更换为丙。同年9月，丙的丈夫A趁戊不在家时，将戊的家具、物品等搬入某机关招待所。
戊
的家具、物品在该招待所堆放至今。市房地产管理局认为：公有房屋承租人，必须是该房的
实际住房人。甲未在该房居住，且他处已有住房，根据当地省政府发布的《城镇公有房屋租
赁管理办法》第7条规定，作出复议决定：（一）原承租人甲无该3号房屋使用权。（二）该3号
房屋更换为由丙、戊共同使用。甲不服市房地产管理局复议决定，向某人民法院起诉。
（二）分歧意见
对本案有两种处理意见。
第一种意见认为，不能更换承租人，要更换也须在承租人甲同意之后。
第二种意见认为，复议决定正确，应当更换承租人。
（三）分析与研究
本案涉及公房产权对过户的决定及确认权。
过户本具有广泛的适用范围，原义是指房地产、记名有价证券、货单、提单以及其他权益凭
证等更换权利持有人姓名时的登记。一般由签发证件的机关或单位换发证件，或在原证件上
签注权益已经移转字样，同时，在登记簿上作成有关记录，过户即告完毕。本案涉及的是公
房赁租使用权的过户决定及确认。这就要由租赁关系和过户条件两方面的规则和当事人的条
件来决定，首先必须有合法的租赁关系存在，其次这种租赁关系的过户也必须合法。
1本案具有合法的公房租赁关系存在。我国房屋租赁关系的种类和层次，有地方差别。种
类大体主要有4种：（1）周期性租赁（或定期租赁）。租期在租赁开始前固定下来，租赁期届满
可不另签订新的租约，而只要承租人因循原租约的条件事实上履行了租约即无违约行为，就
自动续期，这样年复一年持续下去。周期性租赁的延续，以出租方在一个周期届满后又接受
承租方的超出一周期后的租金为主要表示。周期性租赁应以不少于有关周期的时间事先通知
，
才可以终止租约。一般提前通知的时间是1…3个月。按月付租的周期性租赁，应提前1个月
通知。
（2）随意性租赁（或不定期租赁）。租期在租赁开始前不固定下来，而由业主明示或默
示同意之下由承租人不定期使用房屋。不定期租赁以出租方（业主）或承租人提出的终止日为
到期日，但一般不迟于提出的终止日期前一个月作出终止表示，只要双方无异议的可以短于
一个月作到期终止日。多数公房的租赁均属于这一种。本案据查也属于这一种。
（3）容忍性
租赁（或属员租赁）。这种租赁是本以合法身份住进房屋，然后失去合法身份之后在
房主没有反对的情况下继续留在该房
屋内。例如，承租人在租约已届满，而没有法定条件可续租（包括该承租人与有法定续租条
件的人离婚、从出租单位调离或辞去工作，已经另租用房屋达到住房标准等），但仍留在该
房内并试图向房主交付“租金”，而房主并未表示是否收取租金以前，该承租人就是容忍性
租赁的承租人，只要房主要求该承租人搬出，该承租人必须立即搬出（一般容忍性租赁期是1
个月），否则被视为强占。如果房主收取了该承租人的租金，则该承租人又转为合法承租人
。
（4）自驳性租赁（或非产权人出租）。承租人同出租人在订立租约之后，发现出租人不是产
权人，也不是经产权人同意转租的承租人，或者也不是产权人委托代管出租的代管人，取得
了该房典权的人、取得了使用权出租权的抵押权人等，即出租方无权出租，按理双方没有租
赁的任何权利义务发生，租约无效。无权出租人应当承担由此造成的损失。但真正的产权人
或有出租权的人，可以追认该无效租约为有效，即可以带租户返还于该产权人或有出租权的
人。落实私房政策的带租户发房权还原主，即属这种情况。4种租赁从层次上可分为5种：
（1）租赁。
（2）转让租赁。
（3）分租性租赁。将较多面积的房屋以自己名义租得后，再向自己的
属下分户出租，所收租金在扣留经手的管理费用或房主认可的费用后，同意仍以自己的名义
向房主交纳。
（4）再分租性租赁。再再分租原则上和再分租一样，层层负责，一层对一层
，如甲再分租给乙，乙再分租给丙，当丙欠乙的租时，甲不管，仍直接向乙收租。
（5）再转让租赁。转让租赁的法律关系与责任不同于再分租之处，是甲租赁权转让给乙，乙
又将租赁
权转让给丙之后，乙的权义责已终止，甲只能向丙收租了。本案由于甲采用了分租性租赁方
式，将某小区路东26号2幢3单元3号公房交给其分居的儿女租用，而房地产管理部门认为应
当采用转让租赁方式，决定其不定期合法的公房租赁关系终止，而发生分歧，由甲以不服房
地局改变承租人复议决定而起诉的。
2房地局决定的租赁关系过户（复议决定甲无该3号房屋使用权，该3号房使用权由丙、戊
共同使用实质上是此意）合法，在我国执法实践中，对符合下列条件的，准于过户：
（1）承租
人的长期同居人。本案丙、戊符合这个条件。
（2）有当地常住户口，在他处确无住房。本案
丙、戊符合这一条件。乙、丁已不具备这个条件，因为乙1986年已在省某院分得三室一厅住
房，迁去居住。同年丁亦在单位分得住房并已搬去。
（3）原承租人因故迁走或死亡。本案该3
号房原承租人甲，因其夫乙1986年已在省某院分得三室一厅住房，随乙已迁去居住，正属于
因故迁走。
（4）出租人不是必须收回自住，或无合法的收回理由。本案房地产管理局对其直
管的该3号房，没有收回自住的问题发生，虽有可能以某种合法理由收回但没有作收回的决
定，而是行使经营管理权和
复议决定权在本案已具备上述4条过户条件的前提下，决定将该3号房过户给丙戊共同使用，
没有不合法之处。
本案涉及的公房过户，虽然目前全国性的法律、行政法规还没有，但地方性的政府规章详略
不同地有确认上述执法惯例的规定，可供参照。而从中央到地方的许多政策规定，则从建
国以来都是明确的。例如1980年城发房字314号《国家城建总局关于认真做好住房分配工作
的通知》规定，夫妇双方分别在两个单位工作的，只能向其中一个单位申请分配住房。一户
只能有一处住房，分得新住房的要退出原房，不得私自转让。本案公民甲的丈夫已在单位分
得三室一厅公房，其本人不能违背规定再占一处公房。同理，本案之丁在单位分得住房搬出
后，也不能再占一处住房。所以房地产管理局把讼争的3号房过户给未另分得住房的丙、戊
，是合乎规定的。
本案甲、丁如果不从该3号房退出，就会形成住房分配超标准，对住房分配标准，现行有效
的有：《中共中央、国务院关于高级干部生活待遇的若干规定》［中发（1979）83号］，关于
贯彻执行中共中央、国务院《关于高级干部生活待遇的若干规定》中几个具体问题的处理意
见［国办发（1980）18号］，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于新任副部长、副省长以上
干部生活待遇的几项暂行规定》［中办发（1983）39号］，国务院《关于严格控制城镇住宅标
准的规定［国发（1983）193号］，国家计委、城乡建设环境保护部《关于贯彻执行〈国务院
关于严格控制城镇住宅标准的规定〉的若干意见》［计标（1984）774号］，国务院机关事务
管理局《关于中央国家机关部级干部集中宿舍建设标准的规定》［（89）国房管字第242号］
。公民甲无论属于哪一级干部，都不能超越上述规定中的相当自己这一级干部的住房标准，
凡超过的均应按规定退出或加收租金，并按纪检机关、监察部门的实施规定，酌情追究违法
违纪责任。
本案甲在按过户或按超标准占住公房处理之间的选择权是有限的，只能在房地产行政管理机
关和纪检、监察机关许可的范围内选择。由于甲占房已超出一处，依前述规定必须退出一处
，并且不得私自转让，所以房地产管理局复议决定甲无该3号房屋使用权而过户给丙、戊共
同使用，是合法的适当的。对甲的起诉，可依法予以驳回。
范例五、经租房不愿折价收购范例精解
（一）案情介绍
某市某街114号，现改为某路二段83号房屋面积216平方米，房主兰某系城市贫民，孤身一
人，1956年1月，在铁路上作临时工砸碎石时伤瞎一眼，得到伤残补助费，加上亲友资助，
买
得此房。1958年，兰某将此房外半间借给一人居住，以便在其外出做工时照料此房。在兰某
外出做工期间，该房被全部经租，纳入了私房社会主义改造。后因自然灾害和无工可做、栖
身无处，兰某精神失常，至今下落不明已逾20年。兰某之兄兰甲在主张宣告兰某死亡的情况
下，以唯一法定继承人身份多次上访。1986年，其区房管部门将此房作价收购。兰甲认为收
购就是不落实党和国家的一系列私房政策，不予认可，强烈要求退还原房。现此房系由一私
人作饭店（1986年作价时，楼上住人，楼下开店）。兰甲提出两个大女马上要从外省退休返家
，急需收回此房自住。
（二）分歧意见
对本案处理有两种意见。
第一种意见认为，对错改私房的落实政策，该市所在的省有规定，中共某某省委、某某省人
民政府1981年7月14日批转的省建委《关于私房改造遗留问题处理意见的报告》中明文规定
，“纠正错改的私有房屋，现为非住宅用房的，由房管部门折价收购。”1982年1月13日某
某省基本建设委员会印发的《关于私房改造遗留问题处理意见的报告》的说明中进一步指出
，“凡撤销改造的房屋，现作为生产、营业、仓库、办公、文教卫生、集体福利和其他公用
的房屋，只退还产权。同时，统一由当地房管部门折价收购，维持原租赁关系不变。”1983
年1月18日某某省人民政府批转的省建委《关于加快处理私房改造遗留问题的报告》重申“
现作为非住宅用房的应退私房，由房管部门收购。”因此，兰甲不愿认可，可将价款代为保
存，仍按收购有效处理。
第二种意见认为，对错改私房落实政策，应首先服从中央的规定，1985年2月16日城乡建设
环境
保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》规定，如确实不能
退还原房的，经与房主协商，可采取退给相应数量和质量的公房对换房屋产权，或用公房安
置原房主，原房作价收购等办法解决。这里强调了与房主协商，而不是硬性收购。同时经国
务院批准，由国务院办公厅同中共中央办公厅联合批转的《关于进一步贯彻落实〈中央落实
政策小组扩大会议纪要〉的补充意见》，对“文化大革命”中没收、挤占的私人房屋，指示
“应确认原房主的所有权，由现在占用单位和现住户负责退还。已由地方房管部门或单位分
配
给别人居住的，由分房单位按有�
