物业管理实务及范例精解-第43部分
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配
给别人居住的，由分房单位按有关政策规定，负责与住房人所在单位联系，将现住户迁出，
退还原主，或者经协商同意，作价收购或用其他房屋顶退。”
可是，中央、国务院从来没有对应退房硬性折价收购无须同原房主商量的规定。
（三）分析与研究
本案涉及房主对返还错改私房方式的选择权。
我们认为，首先要考虑第二种意见，它更合乎我国有关所有权的理论以及住房制度改革的政
策、法律。
1我国个人所有权理论支持房主对返还错改私房方式的选择，《民法通则》赋予房主选择
权。任何权利都必须与义务相一致，都必须受法律、社会公共利益的制约，但作为一名守法
公民，其所有权内容具有以下特征：
（1）个人所有权占有、使用、收益、处分效力的排它性。
①个人所有权有优先的权利。数人对同一特定物主张几个个人单独的所有权时，以时间（
生效证据的时间）在先者为有效。如同一间房，甲的产权证在先，乙无合法取得产权证的
书面证据，即使作出一个产权证，在甲抗辩时，以甲的产权证为有限。个人所有权在同债权
发生冲突时，一般也以所有权效力在先，如新房主不愿再出租其房屋，原则上应终止或变更
租赁合同。
②个人所有权派生绝对的物上请求权，可以向裁判机关，也可以直接向物的占有
人及侵权人请求确认产权、返还原物、恢复原状、排除（预防）妨碍、赔偿损失。
③个人所有
权派生的请求权有追及效力。无论所有物转了多少次手，个人所有权人可以直接追索至该物
所
在之处，主张自己的所有权。
④个人所有权的追及力无期限，即使逾期受不到诉讼时效的保
护，个人所有权人仍有对所有物和平追索的请求权。
⑤个人所有权的诉讼时效一般2年，最长
为20年，不能减少。
（2）个人所有权占有、使用、收益、处分及于物的全部性。个人所有权
内容任何时候不是就物的一部分而发生效力，即使物的一部分为他人所占有，也是就物的全
部发生效力。在共有的情况下，每一共有人也是就物的全部作相应的占有、使用、收益、处
分。
（3）个人所有权权力的永久性。个人所有权是无期限的、连续的、没有消灭时效的，法
律上没有个人所有权人占有、使用、收益、处分权在最长期限。我们认为，基于原房主作为
其
216平方米房屋的个人所有权人，依个人所有权理论享有的个人所有权的排它性、及于物
的全部性、永久性，赋予其对返还错改私房方式的选择权，负有返还义务的一方，只有在原
房主同意的情况下，才能收购，或者交换产权。在双方达不成一致的情况下，只有仲裁或审
判机关依法裁判，才能强制（硬性）收购。即使作为社会公共利益的需要，地方规定也不能超
越中央规定的限度，中央已有经过协商的规定，地方的强制规定就自然无效。如果说1985年
城乡建设环境保护部印发的《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》同
一个省的决定是同一档次的规范，不能起到否定一个省的规定的作用，那么经国务院批准、
由国务院办公厅同中共中央办公厅联合批转的《关于进一步贯彻落实〈中央落实政策小组扩
大会议纪要〉的补充意见》指出的“经协商同意，作价收购或用其他房屋顶退”，是一个解
决因过错侵犯个人房屋所有权的普遍原则，足以否定一个省对“协商同意”的取消及作的强
制收购的规定。有人可能说，中央这一意见是专对落实“文化大革命”期间房产而言的，不
适用于解决私房错改问题。我们认为，虽然是对“文化大革命”房产侵权而言的，但是对国
家行为的纠正而提出的，针对的国家在“文化大革命”期间采取了没收、挤占个人房屋的政
策所造成的后果。中央对国家行为后果的纠正都要同原房主商量，才作价收购，难道地方一
个部门工作人员超越当时政策发生的非国家错误行为造成的私房错改，不能同原房主商量，
而要硬性作价收购吗？当然，没有不受限制的权利，按照社会主义国家个人所有权限度理论
，个人房屋所有权应当受社会的依法制约，这种制约不能违背下列五条原则：
（1）行使权限
要作自我约束。不得损害社会利益和他人合法自由与权利（宪法第51条），只能满足个人及其
家庭物质文化生活需要及按国家、集体、个人三兼顾原则（宪法第41条），受相邻关系制约（
《民法通则》第83条），不得破坏生活环境和生态环境（宪法第26条），不得滥处理重要文化
遗产（宪法第22条）。
（2）不得以任何手段扰乱社会主义经济秩序，破坏国家的经济计划（宪法
第15条）。
（3）行使权限要恪守信用，维护法制的统一和尊严（宪法第52条），不得用于泄露国
家机密、损害公共财产、破坏劳动纪律、破坏公共秩序、违反社会公德和优良风俗习惯（宪
法第53条）及危害祖国的统一、团结、安全、荣誉和利益（宪法第52、54条）。
（4）行使权利要
合乎权利和义务一致的精神，要依照物的性质和用途，不得浪费，要提高经济效益（宪法第1
4条）。
（5）行使权利要遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，自愿互利，协商一致
，不强加于人（宪法第33条，《民法通则》第4条）。本案原主继承人收回错改房用以自住，
只要今后不发生违背以上五原则的情况，就不受依法强制（包括强制收购），现在没有违反以
上五原则的情节，要强制收购缺乏法律依据。同中央规定原则及宪法原则冲突的地方规定，
不应有约束力。
2我国住房制度改革的法律与政策同强制收购错改私房互不相容，应鼓励个人购房，进一
步限制公购私房。1979年以来的住房制度改革，其方向是住房商品化，居者有其屋，改变住
房公有化和由公家提供的思路，实行先卖后租及卖、租、建等多种形式走向住房由国家、集
体、个人共同负担的体制。旧公房还要优惠出售给个人。住房制度改革已载入1991年全国
人大通过的“八五”计划和十年规划纲要，具有仅次于宪法的一级基本法律效力。在这种新
的法律条件和历史背景下，如果仍坚持十余年前的思路，硬性实行公买私房而不返还错改私
房，就违反了最新法律及改革的总方向，所以应当予以纠正和中止。即使因国家建设需要收
购或征用私人房屋，也应经过法定的专门程序，只批准符合法定条件的单位收购或征用来自
用或拆改建后自用，而不是用于出租，重蹈国家直管公房化、住房国家包下来的覆辙。
综上所述，建议废止某省硬性收购错改私房的规定，尊重本案原房主继承人对返还错改私房
方式的选择权，返还其原房或另以公房顶退，中止硬性收购行为。
范例六、私房高租和公房转租争议范例精解
（一）案情介绍
被告彭某自有房屋4间，面积85平方米，座落在某市人民路251号。彭某一家三口，居住后面
两间房屋，将前面两间面积43平方米的铺面房，以每平方米35元出租给个体户魏某经营五金
、百货。1988年彭某儿子从工厂停薪留职回家后，通过朋友丁某向房管局租得座落在滨海路
12号面积34平方米的公房2间，每平方米月租金为015元，共51元。不久，彭某以其子与
朋
友叶某共同经营饮食店为名，将租得滨海路12号房作为彭子提供的营业用房，资金及全部经
营
管理均为叶某负责。暗中由叶某以付“行管费”名义向彭某交纳房租850元。彭的儿子在另
一家私营企业工作。
1989年3月，叶某在经营饮食店中，因偷漏税款受到补缴税款、罚款并停业三个月进行整顿
的处分。叶某以该店系与彭子共同经营，彭子应承担部分罚款及其他损失为由，向彭某提出
免
缴一年“行管费”即房租的请求。彭某认为，该项费用是房租不是什么“行管费”，不同意
免交。双方发生纠纷。彭某多次找叶某催收房租，叶某均加以拒绝。同一时期中，251号承
租户魏某因经营不善，致资金匮乏，也多次向彭某提出减租，10月起也拒付租金。1990年5
月
彭某向法院起诉，要求叶某、魏某偿付拖欠房租，否则即解除房屋租赁合同，魏、叶二人自
行觅房迁移。某法院受理后，认为被告一方为2人，诉讼标的是同一种类，因此，作为普通
共同诉讼并案审理。
（二）分歧意见
本案的定性和处理，在受诉法院审理中有不同认识。
第一种意见认为，在商品生产社会里，房屋所有人将房屋作为一种商品出租收取租金，是合
法的。按照“租赁自由”原则，租赁双方达成的租金协议应保证履行。本案中，魏某所欠彭
某租金应如数偿付；叶某与彭某间没有房屋租赁协议，不存在拖欠房租问题，而是由于彭子
与叶某“合伙”经营饮食店，叶某自愿向彭某交纳的“行管费”。因此，在该店停业整顿和
罚款等以致不能如数缴纳时，可以协商减付或缓付。
第二种意见认为，我国是社会主义国家，“租赁自由”原则必须以合法为前提。本案彭某与
魏某的租赁关系明显是私房高租，不宜保护。应降低该房屋的租金标准。彭某以其子的名义
与叶某共同经营饮食店，表面上是“合伙”，实际上是自己承租的公房转租，从中牟取非法
利润，应解除双方的租赁关系，由房管部门收回该出租公房。由此造成的损失由租赁双方各
自承担责任。
第三种意见认为，彭某出租给魏某的房屋属于私房高租；叶某使用滨海路房屋的性质，属于
彭某公房转租。彭某将他承租的公房使用权有偿转让给叶某，并非“合伙”或“联营”。当
前，私房高租与公房转租产生的原因是多方面的，但都是城市房屋租赁关系中需通过综合治
理解决的问题。单纯依靠法律手段是不能完全解决的。按这类问题涉及面广，改革性强，与
人民生活、市场繁荣、经济发展都有很大关系。在国家没有统一的解决方案之前，除公房转
租明显违法可以解除其租赁关系，由房管部门收回其出租的公房外，对私房高租的问题，应
原则上承认其租赁协议，并督促租赁双方履行协议，承租人有困难的，可商得出租人同意适
当减付或缓付租金。
第四种意见认为，在当前城市住房和商业用房紧张的情况下，私房高租或公房承租者挤出部
分承租房屋有偿转让给他人，都有利于缓解城市住房和商品用房的矛盾，所以应承认其合法
，不应过多干涉，以利于社会秩序的稳定。
（三）分析与研究
我们认为，本案反映出的事实，是当前城市房屋租赁关系中出现的新情况、新问题的一个缩
影。它直接关系到人民生活、社会稳定、经济发展、城市建设等诸多问题。而解决这个问
题，可以靠我国已经有的法律原则及房屋出租的法学理论找出妥善的、正确的解决办法。
1我国城市房屋出租的法律公平性质决定了租赁自由的
