解构旅游-第40部分

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，一上一下的剧烈颠簸着。游艇上的每一个人都在兴奋地东张西望，当我们终于可以完整地看到一座海上升起的现代化的城市时，我们知道，那就是在陆地上看上去并不美丽的海口。　
袁秀梅副市长热情地为我们介绍着海口的城市建设情况，以及未来海口的美丽蓝图。当她介绍到琼州海峡国家级旅游度假区的范围时，我顺着她手指的方向望过去，在一片长长的海滩上，一座座形态各异的现代化建筑物掩隐在绿树中，海滩真美！　
当游艇在返程过程中，渐渐靠近旅游度假区海滩时，我们发现在那美丽的海滩上，在那美丽的建筑群落中，一些“烂尾楼”静悄悄地穿插其中，其中还有几栋建筑物离海岸线的直线距离还不足50米！　
这就是我当时从海上看到的琼州海峡国家级旅游度假区的现状，一个令我感到触目惊心的现状。我的第一感觉，就好像是一个美丽的少女，她的身上却留着点点的伤疤。　
伤疤不仅损害了她的美丽，似乎也在述说着那不为人知的痛苦过去。　
20世纪90年代，海南在发展初期，由于新的省级经济特区的感召和优惠政策的吸引，投资商云集海南，大量资金流向海南，一举形成了房地产集中开发、四面开花的热潮。据统计，海南建省办特区之初，房地产处于零星投资状态，1989年投资仅3。3亿元，1990年后房地产投资急剧膨胀。与1990年相比，1991年增长2。6倍，1992年增长7。3倍，1993年和1994年分别增长14倍和13。9倍，连续两年超过57亿元，成为投资的鼎盛时期。1995年整个房地产投资急剧滑落，当年比上年下降49％，1996年又比1995年下降42％。1997年跌入低谷，比上年下滑53％，完成投资不足8亿元。　
客观的讲，海南建省初期的房地产开发热潮，对于加强基础设施建设，带动相关产业的发展，改变海南的整体面貌，起到了积极的推动作用。但是，由于规划眼光短浅，调控能力薄弱，管理措施不到位，开发商的经营思想偏差，当疯狂的热潮过后，畸形发展的房地产由兴盛急转衰落，大量的商品房空置，半拉子工程林立，建设用地闲置，投入资金沉淀。至1998年底，大量资金沉淀在455万平方米空置商品房、报建面积1631万平方米的停缓建工程和2。38万公顷的闲置建设用地上。当初介入房地产开发的企业有5000余家，截止到2003年，在工商部门注册并取得资质的企业不足400家。由于狂热而无序的投资开发，企业资金被“压死”，民间资金被套牢，严重束缚了社会生产力的发展。1992年——1998年，全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，而海南省为35。9个百分点，大起大落，位居全国之首。　
海南建省初期的开发战略，主要是抓好农业生产和现有企业的改造；抓紧基础基础设施建设；大力引进三来一补，办好一批内联企业，发展乡镇企业。而中央给予海南的“特区优惠政策”也主要是鼓励投资者从事出口加工业。因此，海南房地产业成为建省办特区后的新兴支柱产业，并出现超常规的发展，是国家和海南省的立法机关和政府经济管理部门都始料不及的。因为，国家在1995年前没有制定一整套系统、完整、具体的房地产法来规范房地产开发和经营行为。另一方面，对“经济特区”和“市场经济”的歪曲理解，以及政府一定程度的行政失当，造成了房地产业的最终失控。　
上世纪九十年代初，刚建省带来的亢奋和经济试验田的优越感，投射给人极度浮燥的心理，房地产的发展随之进入无序状态。短暂的繁华过后，海南各城市一夜之间多出了建筑面积高达1631万平米的烂尾楼，犹如在高尚人群中挤进来一个个蓬头垢面的乞丐。　
这些半拉子工程尽管曾经很风光地登场，最终却让一个城市为之羞愧难当。　

二、黄金海岸演义　
相对来说，因地理位置的优越性，沿海地带向来是每一个国家或地区较为发达的地带。这一地带历来是人口、能源和资源的流入地，为社会创造了大量的物质财富和精神财富。特别是近五十年来，全球人口、城市和经济发展日益向沿海地带集中逐渐成为一种趋势。但与此同时，也给沿海地带带来了人口急速彭胀、资源减少和环境恶化等严重制约经济发展的众多不利因素。为了保持沿海地带的经济繁荣以及保护沿海地带的经济发展优势不被破坏，本世纪40年代初，在美国提出了海岸带管理问题。70年代以后，海岸带管理迅速发展到英国、加拿大、澳大利亚、日本以及中国等沿海国家和地区。　
所谓海岸带，就是围绕沿海地带划出一定的区域，实施与其他地带不同的、严格的管理措施。它是海陆交互作用的过渡地带，包括滨海陆地、沿海滩涂和沿岸水域。因其近海且狭长如带，形象地称之为海岸带。关于海岸带的范围，每个国家和地区都有不同的规定。世界上没有统一的划分标准，完全由各国视本国具体情况，从有利于海岸稳定及海岸带开发来定。海岸带资源是一种特殊资源，是包括土地、矿产、森林、水、海洋、港口、旅游等各种单项资源在内的综合资源。　
海岸带立法是世界性的发展趋势。自1972年美国通过了世界上第一部海岸带管理法后，迄今为止，大多数海洋国家和地区都制定了有关海岸带的法律。如日本的《海岸法》，英国、澳大利亚的《海岸保护法》，前苏联的《黑海海滩保护法》，新加坡的《海滨法》以及南朝鲜的《海岸土地及邻近水域控制法》。我国及辽宁、天津、山东、上海、广东等省、市的海岸带立法工作正在加紧制定之中。特别是江苏省，早在1986年就发布实施了《海岸带管理暂行规定》。在总结几年来海岸带管理与立法经验的基础上，于1991年又发布实施了《海岸带管理条例》，大大加强了海岸带管理。　
海南省是全国唯一的海洋大省，海岸带资源异常丰富，其中大约一半的海岸线具备开发滨海旅游的条件。在大开发与大开放的背景下，加强海南海岸带管理十分必要和迫切。　
作为海南的省会城市，海口的海岸带管理问题更是提上了政府的议事日程。我们策划的“琼州海峡旅游度假区”的范围就涵盖了东自铺前湾的东寨港、西至澄迈湾的花场港、海岸线长约105公里的海南北部的大部分优良海岸带。由于度假区的范围很大，所以在这个区域中既有已经成片开发的假日海滩等，也有像东寨港的红树林、澄迈湾等未开发的资源；同时，最令人痛心的就是穿插在美丽海岸线上的“烂尾楼”。　
海口市的这最美的一段海岸线，尽管聚集了海口最奢华的酒店会所、最庞大的海滨浴场、最高级的高尔夫球场、最绚丽的主题公园等，但是还是掩饰不住项目配置的结构性失衡所带来的隐患。如果说酒店类项目数量太多、档次太高等仅仅是沉淀了一些资金和套牢了一些企业，那么这还是有救的，毕竟手里控制着一个省会城市的良好海滨土地资源和上盖物业的不动产。最可怕的是，很多建筑物不仅密度过大，造型怪异，而且有些建筑物甚至距离海岸线还不足50米！　
“琼州海峡旅游度假区”的海岸带管理是当务之急，也成为了我们2000年初策划这个国家级旅游度假区的一个首要问题。　
海岸带涉及的管理部门较多，加强协调十分重要。目前，涉及海岸带管理的部门有海洋、交通、国土、水利、农业、林业、盐业、渔业、环保等，这些行业主管部门多年来对本行业所辖范围内的单项资源实施了有效管理，基本上属于传统的分工分类管理。但海岸带管理，要求将海岸带视为一个特定区域和独立系统，并制定专门法规，规划及自成体系的管理机构，对海岸带实施综合开发、合理保护、最佳决策的管理。上述行业主管部门没有、也不可能达到这样的要求，其根本缺限在于没有把海岸带做为一个独立的类别看待，不能充分考虑海岸带的特殊性与整体性，在管理上往往造成空白、重复或冲突，多头管理的结果往往是缺乏行之有效的管理。考虑到海岸带的复杂性与重要性，这一特定区域单独交给任何一个现有待业管理部门都是比较困难的。所以，我在策划“琼州海峡旅游度假区”时，建议成立一个虚设的海岸带管理委员会，其主要任务是指导海岸带主管部门的工作，协调各行业主管部门之间的关系。后来，海口市在吸取我意见的基础上成立了“海口琼州海峡旅游度假区开发领导小组”，由海口市主管旅游的领导担任组长，相关政府部门领导担任副组长，下设管理办公室，由旅游局派人负责日常事务。　
对“琼州海峡旅游度假区”进行策划和规划，是对海口海岸带实施管理的重要手段。海口市能够在1999年，就通过全国公开招标的方式，为海口的海岸带未来发展和保护进行如此规模的策划招标，实属中国第一。　

三、三步走　
“琼州海峡旅游度假区”的开发要确定合理的开发时序，重点推进，分步实施。我当时建议按“三步走”的战略布署，即先搞活一个点（秀英港以西至长流组团西部海滨沿线），再拉动一条线（　澄迈湾至东寨港的琼北海滨沿线），最后带起一个面（大海口旅游圈）。　
首先，点状开发（搞活一个点）。在确定拟开发的准确范围后，应尽快制定开发的详细规划，包括明确开发方向、性质、功能，并提交规划报告和设计图纸。开发规划宜分阶段实施。　
在这儿，我提出了一个国外流行的“法定图则”的概念。建议“琼州海峡旅游度假区”也应该编制法定图则。在已经批准的海口总体规划的指导下，对“琼州海峡旅游度假区”各片区内的土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施及城市设计等方面作出详细控制规定。重点是对片区规划所确定的各项指标进行深化和落实，经过法定程序批准后形成法定文件。这样既可以避免“一任领导一个规划”的不正常现象，同时也可以避免国土资源的低效开发以及相关的腐败现象。　
第一阶段，重点清查旅游区内的已建、在建、停建和立项的各类建筑物。第二阶段，根据目前该区域基础设施建设的实际情况，做好水利、供电、道路、排污及污水处理等设施的完善工作。第三阶段，根据该区域的规划要求，着重安排一批信誉良好、实力雄厚的开发商投资建设一批具有市场发展潜力、容易形成轰动效应的精品项目，这些项目必须与原有项目主题一致、风格相近、功能互补。　
其次，带状结构的建立（拉动一条线）。“琼州海峡旅游度假区”带状结构的开发是在点状开发的基础上逐步形成，这一带状结构的形成包括以下内容：　
第一片区（秀英港以东至海口新港海滨沿线）的开发建设。这一区域主要是在原有城市景观的基础上，充分利用该区域闲置的国土资源（海洋、滩涂和土地），重点开发一到两个以都市休闲度假、观光旅游、购物旅游、科普教育等为主题的旅游项目，如“海口湾综合治理——海之梦”项目。　另外，加大对该区域的生态环境保护和城市景观的绿化美化工作，并可设置一些清新可人、创意独特的景观小品，如具有国际一流水准的雕塑、造型时尚的小凉亭等。　
第二片区（海甸岛和新埠岛）的开发建设。该片