郎咸平文集-第111部分
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给胡锦涛写一封信吧。
郎咸平：您要相信一件事，胡锦涛十年处君，十年太子没有两把刷子是做不
到的。我今天讲这些事情，真正的本质是以民为本，以民为本才可以观察出现象，
这些事情他百分之百想的，为什么你们听不到呢，是我研究他的理论出来的结果，
我不需要给他写信，他早就知道了。所以，你放心吧。
提问：我是中国商报记者，您对商业地产的发展怎么看呢？您说房地产属于
过热时期，商业地产呢？它也是过热的吗？
郎咸平：过热很难说。两个月之前重庆也不热，不要用过热来形容中国的房
地产。我今天讲得房地产本身是指的商品房，像办公大楼等是商业行为，商业行
为跟商品房的本质是不同今天没有铺开来讲，但是一个地区当商品房价格上去之
后消费价格就高了，本质问题一样。什么意思？相关系数很高，不可能商品房大
涨，商业楼下跌，这本质一样的。
提问：刚才您讲到二元结构的问题，现在有些超市摆货，除了做零售业之外，
还做地产，您怎么看待这些？是坚守零售还是也要做一些地产？
郎咸平：这个问题问得很好，你应该怎么做？一个零售业同时做地产，按照
我前的理论来讲的话，你可以表示理解，这种行为符合这个现况，为什么做建议
很为难，因为我不能做建议，一旦了解了二元经济之后自己判断，现在你们的水
平已经不是我告诉你做ABC了，而是把基础知识告诉你了。房地产为什么好？因
为经营环境恶化，所以非常火爆。如果你做零售的时候，说我能否做一段房地产，
那是你的决策，只要懂得背后的理论，做决定肯定不会错。今天一个半小时的目
的就是在这里，不是告诉你ABC，而是告诉你如何选择ABC。
2007。08。21 博鳌房地产论坛演讲
主题：“虚拟资金”导致房价高涨，或引楼市泡沫 郎咸平
各位来宾大家早上好！今天很高兴能够在博鳌和大家谈房地产。各位有没有
觉得很奇怪，地产所谓的“泡沫”，和股市所谓的“泡沫”，和通货膨胀是并行
不悖的。宏观调控，不单对地产效果不大，对股市效果呢，不但不大，甚至反而
有相反的作用。比如说，早上提高利息、利率，下午呢股市大涨，这一切是怎么
回事？今天我就用30分钟的时间，我想和各位剖析一下中国房地产的本质问题。
首先我想请各位来宾思考一下，中国28年的改革开放，所推进的市场化进
程，你认为达到目的了吗？中国今天真的做到市场化了吗？房地产市场是一个真
正市场化的市场吗？那么我可以这么告诉各位，我们诸多的改革，包括房改、医
改、教改等等，基本上都是供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过度。
那么只有把这两个力量彻底了解之后，才会理解为什么地产会有所谓的“泡
沫”。当然是否有“泡沫”是见仁见智，这里我姑且不谈“泡沫”的定义。我只
想告诉各位，为什么地产价格居高不下，而且政府宏观调控几乎失效。我想谈就
从市场化开始谈起。
地产供给面的市场，是市场化么？我可以告诉各位，那是一个市场化严重不
足的供给面。地产供给面的特性，我分三个要点来解释。第一个，是它有两大核
心资源。第二，是一个长流程管理。第三，政府卖地的行为。
第一，什么叫做两大“核心资源”？里面包括两个小项，一个就是银行信贷
权，一个就是土地开发权。这两个权力，基本上操控在地方政府手中。只要操控
在地方政府手中，就可能腐败。而且不是有没有可能腐败，而就是腐败。
第二个，叫做长流程管理。任何地产开发商，从立项，到开工，到验收，到
销售，等等，整个流程，我们算了一下，差不多一百多个环节。每一个环节，都
需要政府盖公章。每个公章，都有可能是权力的腐败。那么这个又飙高了成本。
第三项，我认为是比较关键的一项，也就是政府卖地的心态。我建议各位不
妨拿全世界各项经济指标来做个对比，你会发现中国地方政府卖地的这个地价上
涨幅度之快，超过了你可以想像到的任何指标，包括股价、期权、期货、油价等
等，而且这个价格是只涨不跌的。我想请问各位，地方政府卖地的心态是什么？
那就是我们这么多年来，地方政府以GDP为纲的发展理念。这种理念，在“十七
大”之后，一定要改弦更张！假设一个地方的领导到任之后，他什么事都不要做，
光卖地就可以了，他只要光卖地，GDP就上去了。因为我们GDP的计算方式就是
靠交易，你卖一块地，GDP上升一块地，卖两块地，GDP上升两块地，而且你卖
得价格越高，GDP上升越快。我们的官员，为了个人的形象工程、政绩工程，他
卖地价格是越来越高，涨幅是越来越快，可是请问在座的各位来宾，这个地是谁
的？这个地是属于全体老百姓的，地方政府只是代理人。我想再请问各位，当你
把地卖了，拿了这么多钱，财政盈余之后，我想请问你，你有没有还之于民，你
告诉我？你是取之于民，你有没有还之于民？这个钱不是属于你地方政府的财政
盈余这么简单的哦，而是你有没有给老百姓构建一些老百姓应该享有的住房权
利，你有没有？你发现没有，这个钱都花到哪里去了呢？出国考察、形象工程、
政绩工程、各种各样的基础建设。我再讲句可笑的话，地方政府一开始搞建设，
老百姓就再也买不起房了。什么事都不做，可能还可以买得起房，一做投资，就
可能买不起房了。为什么呢？
这三项，就是两个核心资源，长流程管理，加上地方政府卖地，使得地产的
供给面价格大幅上升。可是各位来宾请注意，这个供给面是几乎没有竞争的供给
面，而且这个重要资源也几乎都掌握在地方政府的手中。由于地方政府掌控资源
的结果，使得供给面的市场化严重不足，而地价飙高、房价飙高。以上海为例，
上海有没有盖过经济适用房呢？盖过，价格一点都不低。今天已经不是说谁谁谁
有暴利的问题，而是老百姓得不到实惠。而得不到实惠的最重要原因，是地方政
府的腐败行为。这就是我给地产界供给面的一个诊断。
那么需求面呢？老百姓都要问，这么高的成本，这么高的房价，谁去买呢？
那就要从地产的需求面来谈了。我想请问各位，做子女或者做父母的，你们的母
亲手上有20万块吧，你问她一下，她准备去做什么投资？她除了做股票跟地产
之外，似乎找不到第三个投资管道吧。
我想再请问在座的民营企业家，当你们投资成功之后，你赚了一笔钱，我想
请问你，你是忙着办绿卡呢，把老婆儿子送出国呢，还是准备把所有的资金再次
投入更多的建设，投资？你回答我。我看，你不至于敢把所有资金都投入吧。为
什么呢？因为这几年中国最显著的现象，是地方的投资环境迅速恶化。企业家应
该投资而不投资的钱，我想请问你，去了哪里？按照我的研究结果显示，中国企
业家的投资意愿和发达国家相比，投资意愿不足别人的20％。这么多的钱去了
哪里？而且地方投资环境恶化之严重，以这两三年为之最。
举个例子，我接到很多的投诉，像深圳，圳中西路吧，有个叫做餐馆一条街
的，最近地方政府，深圳市政府为了开发这个区，然后就要这些餐馆搬家。但是
你要他搬家的话，要补偿款哪，我想当事人也不愿意付这个补偿款吧。那怎么办
呢？有得是办法。你发现地方政府运用公权力，驱赶这些餐馆，消防、公安、城
管、卫生，每天来查。按照其中几家餐馆给我的数据显示，深圳的消防来查，一
天罚款一万两千块。罚了七天之后，全部自动解约。大家挺高兴，你看这好和谐
的社会呀。可是你晓不晓得，这就是公权力的腐败？！
再看看别的城市，看看北京市、上海市。北京市一个最著名的“嘉利来案
件”，你发现是由北京市政府联合二商，抢夺港商的资产。但是更严重的在后面，
是法院竟然判他胜诉。因此行政和司法的勾结，司法判行政胜诉，这一种心态，
从北京市开始蔓延，甚至蔓延到了上海。我最近关切一个案例，就是上海松江区
区政府，也是一样，抢夺了港商北京庄盛地产公司的地产，由松江区法院判其合
法。这种行政、司法权力的勾结，是我最近这两年所观察到的严重现象。这已经
不是简单的腐败问题了，而是某些地方干部之嚣张，无视于国法之存在，让我感
到震惊不已。像这种现象，我认为要在“十七大”之前，要迅猛处理，要果断处
理，否则我国的营商环境是不可能会好的。
而且各位来宾，你千万不要认为这只是我们企业家受罪。我再告诉你，在今
年二月，两会期间，通过了“两税合一”，也就是外资企业不得再享受税务优惠。
各位了不了解，世界500强在香港发表声明？发表什么声明呢？他们认为，政府
的“两税合一”政策是公平的，是公正的，世界500强表示支持。可是世界500
强要求中央政府，给他们提供一个干净、公平、公正的营商环境。各位来宾，听
到了没有？一个公平、公正的营商环境，不但是小老百姓的要求，也是企业家的
要求，更重要的，也是世界500强的要求。为什么会有这个要求呢？因为我们的
投资环境，既不干净，又不公正，还不公平。
这样由于投资环境恶化，必然挤压出大量资金，这是第二个资金来源。就是
企业家应该投资，却因为投资环境恶化而不投资的钱，是第二笔资金。第一笔资
金刚才已经说过了，是家庭存款。那么第三笔资金呢？第三笔资金的数量及其庞
大，那就是各级贪腐官吏的受贿款。你们这个受贿款去了哪里？这个金额是无法
估计的，但是我可以告诉各位，比你所想像的还要大很多倍。而且目前大面积的
腐败，使得这一类的资金大量积累，大量流窜。你晓得，这些资金是不会消失的。
我再请问各位来宾，这些钱去了哪里？第四笔款，就是国际热钱。国际热钱你们
都很清楚了，我就不再重复了。
请大家顺着我的思路走，第一笔钱，是老百姓的储蓄款；第二笔钱，是企业
家应该投资而不投资的钱；第三笔钱，贪污官吏的受贿款；第四笔钱，国际热钱。
这四笔钱汇集在一起，形成了中国一个特有的“虚拟资金”。这个虚拟资金是我
取的名字，不是我们经济学家所谓的流动性过剩，这是两回事。虚拟资金的组成
来源，就这四个来源。这四个款项所汇集成的虚拟资金，打到哪里，哪里就有泡
沫。打到楼市，楼市泡沫；打到股市，股市泡沫。这种虚拟资金——中国特有的
虚拟资金，形成了地产的需求面市场化过度。因为腐败而导致的供给面成本上升
（当然这是由于市场化不足），配合上因为腐败而导致的投资环境急速恶化，挤
压出大量的虚拟资金，这两个力量勾结在一起以后，老百姓再也买不起房了。任
凭你政府提供多大的宏观调控力度，你发现，你解决不了这个问题。这个虚拟资
金是我所发明的新名词。你知道虚拟
